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Haben wir eine Immobilienblase in Deutschland?

Bei der Immobilienblase handelt es sich um eine Blase der Spekulation auf dem Immobilienmarkt. Diese Blase kann sich bilden, wenn das Verhältnis aus dem bestehenden Angebot der Immobilien und der Nachfrage der Interessenten nicht im Gleichgewicht ist. Es gibt daher zu viele Interessenten bei einem zu geringen Angebot an Immobilien.


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In der Folge bieten die Verkäufer die Immobilien zu höheren Preisen an und die Interessenten bezahlen diese, da die Nachfrage besonders hoch ist. So sind die Immobilien irgendwann sehr stark überbewertet beziehungsweise gerät der eigentliche Wert der Immobilie mehr und mehr in den Hintergrund. Der Markt an Immobilien bläht sich dann auf, bis die Preise einen Höchststand erreichen.

Wie kann eine Immobilienblase in Deutschland entstehen?

Die Immobilienblase ist eine besondere Art der Spekulationsblase auf dem Markt. Diese entsteht vor allem durch das Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot. So konkurrieren viele Kaufinteressenten um wenige angebotene Immobilien. Hierdurch steigen die Preise.

Wenn der Immobilienpreis über dem faktischen Wert des Objektes liegt, dann gilt dieses als überbewertet. Eine Immobilienblase aber lässt sich nicht ausschließlich auf die hohen Preise zurückführen. Es muss hierbei einiges zusammenkommen, sodass sich eine spekulative Blase ausbilden kann.

Es wird zu wenig neu gebaut und zu viel erworben. Zugleich gibt es immer mehr Investoren auf dem Immobilienmarkt und diese kaufen, was sie bekommen können. Aus diesem Grund verschlechtert sich die Situation bei den Angeboten zunehmend.

Die Preise für Immobilien springen in die Höhe und übersteigen den eigentlichen Wert der Immobilie, was zu einer Überbewertung führt.

Die Käufer sind bereit nahezu jeden Preis für die Objekte zu zahlen und nehmen dafür hohe Kredite auf. Zugleich spekulieren diese darauf, dass die Preise immer weiter ansteigen und sie die Immobilie danach gewinnbringend weiter veräußern können.

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Die Banken steuern dabei nicht dagegen und vergeben die Kredite an Kunden mit einer schlechten Zahlungsfähigkeit.

Die Immobilienblase hat sich in letzter Zeit immer häufiger auf den Finanzmärkten gezeigt. Eine solche Blase entsteht also, wenn die Käufer bereit sind, einen zu hohen Kaufpreis für ein bestimmtes Objekt zu zahlen. Bei einer Immobilienblase übertrifft die Nachfrage an Immobilien in jedem Fall das Angebot. Die Verkäufer verlangen völlig überhöhte Preise für die Häuser, die die Käufer dennoch akzeptieren.

Die Preise übersteigen hierbei erheblich den tatsächlichen Wert von Gebäude und Grundstück. Der Name „Blase“ symbolisiert hierbei die Eigenschaften. So entsteht ein großer und zugleich hohler Raum. Der Markt bei den Immobilien bläst sich durch steigende Preise immer mehr auf. Erreichen die Preise den Höhepunkt. Danach platzt die Blase und die Preise fallen wieder.

Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?

Generell gibt es für die Immobilienblase verschiedene Ursachen und mehrere Akteure, die das Verhältnis von Nachfrage und Angebot am Immobilienmarkt folgenschwer aus dem Gleichgewicht bringen.

Der Staat greift durch verschiedene Regulierungsmechanismen in den Immobilienmarkt ein und sorgt somit für eine Bedrohung des Angebot-Nachfrage-Verhältnisses. Wenn die Entstehung einer Immobilienblase überwiegend auf staatliche Maßnahmen zurückzuführen ist, dann wird von einer „fiskalinduzierten“ Blase gesprochen.

Die Banken vergeben die meisten Immobilienkredite und beeinflussen durch die Vergabepraxis zugleich den Markt. Ist die Entstehung der Immobilienblase überwiegend auf dieses Handeln zurückzuführen, dann wird von einer „kreditinduzierten“ Blase gesprochen.

Die Finanzkrise in den USA im Jahre 2008 ist zum Beispiel kreditinduziert entstanden, da die-Banken im großen Stil Immobiliendarlehen an Kreditnehmer mit einer schlechten Bonität vergeben haben.

Nicht nur die Politik von Banken bei den Krediten, sondern zugleich staatliche Interventionen können die Immobilienblase sehr stark fördern. Daher kann der Staat steuerliche Reize für einen definierten Immobilientypus vergeben. Jene Chance nutzen viele Investoren und bauen beispielsweise Büroimmobilien. In der Tat trifft dieser Boom nicht auf die eigentliche Nachfrage.

Wenn nun die Preise für die Immobilien zunächst gestiegen sind, sacken diese wegen des fehlenden Bedarfs sehr stark. Die Immobilienblase ist in diesem Fall geplatzt.

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Ob es derzeit in Deutschland eine solche Immobilienblase gibt, darüber sind sich Fachleute uneinig. Daher sehen einige die rasant steigenden Preise in den Großstädten in erster Linie als Anzeiger für eine eventuelle Blase.

Weitere Experten verweisen auf jene sinkenden Immobilienpreise für das Eigentum in den ländlichen Regionen. Dies ist zum Beispiel in den strukturschwachen Regionen der Fall. Daher könnte nicht von einer Immobilienblase in Deutschland gesprochen werden, sondern eher von einem Phänomen, welches auf die beliebtesten Großstädte begrenzt ist. Die Preise für Immobilien sind vor allem in den städtischen Regionen erheblich gestiegen.

Was Experten sehr viel größere Sorgen bereitet als die gestiegenen Immobilienpreise, sind die hierdurch entstehenden hohen Mietpreise. Daher können sich Verbraucher mit einem geringen bis mittleren Einkommen heutzutage kaum mehr Wohnraum in den Städten leisten.

Sie sehen sich daher vermehrt in den Stadtrandlagen um, wodurch dort ebenfalls die Preise für Immobilien und die Mieten erheblich steigen. Ein solcher Effekt wird allerdings generell als nicht negativ betrachtet, da dadurch an Städte angrenzende Gebiete aufgewertet werden.

Was außerdem gegen die Immobilienblase spricht, sind die strengen Kreditrichtlinien, die in Deutschland seit einiger Zeit gelten. Daher wird die Zahlungsfähigkeit von Kreditnehmern vorher genauer geprüft und zugleich muss mehr Eigenkapital aufgebracht werden, um die Immobilie zu finanzieren.

Was führt zum Platzen der Immobilienblase?

Auslöser der Immobilienblase und die Symptome ähneln sich oder können oftmals identisch sein. So kann ein Symptom zu einem Auslöser werden. Sind zum Beispiel die Haushalte in einem Land in hoher Anzahl besonders überschuldet und können die Raten der Immobilienkredite nicht mehr zahlen, dann geraten die Banken durch die starken Kreditausfälle in Gefahr. Dann platzt die Immobilienblase. In einem solchen Fall kann das Symptom der überschuldeten Haushalte zu einem Auslöser für das Platzen der Immobilienblase sein.

Weitere Auslöser sind beispielsweise stetig steigende Zinsen. Wenn nun die EZB den Leitzins anhebt, dann steigen die Bauzinsen und die Finanzierungen werden teurer. In der Folge können sich weniger Menschen eine Immobilie leisten und die Nachfrage lässt plötzlich nach.

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Andere Auslöser sind steigende Bautätigkeiten. Wenn in Deutschland mit einem Mal sehr viel gebaut wird, sodass das Angebot an Immobilien die Nachfrage übersteigt, können die Preise sehr schnell sinken.

Wenn nun die Abnehmer die Preise als zu teuer empfinden, verlieren sie schnell das Interesse. Somit sinkt die Nachfrage nach Immobilien und die Preise sinken ebenfalls.

Wenn die Banken die Kreditvergabe verschärfen, löst dies ebenfalls die Immobilienblase aus.
Steigen die Preise zu stark und können Käufer diese nicht mehr durch ausreichend Eigenkapital abfangen, bewilligen die Banken keine Darlehen mehr. Ein solches Geschäft wäre für die Einrichtungen zu risikoreich.

Kreditnehmer können die Darlehen oftmals nicht mehr bedienen, da sie sich übernommen haben. Bereits ab der zweiten Monatsrate, welche nicht geleistet wird, wird eine Zwangsversteigerung erhoben.

Zu viele Versteigerungen können überdies eine Welle von Bankenpleiten bewirken. So geriet zum Beispiel im Jahre 2008 der Immobilienmarkt in Amerika ins Schwanken und 25 Geschäftsbanken mussten aufgeben.
Wenn die Nachfrage an Immobilien sinkt und zugleich die Offerte die Nachfrage überschreitet, fallen die Preise für Immobilien in kurzer Zeit rasant ab.

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Käufer nicht mehr dazu bereit sind, die die hohen Immobilienpreise zu zahlen. Wenn nun durch neue Bautätigkeiten sehr viel Wohnraum zur Verfügung steht und gleichzeitig die Zinsen für Kredite steigen, fallen die Immobilienpreise ebenfalls.

So gibt es ein noch höheres Angebot, einen fortschreitenden Preisverfall und Leerstände. Dies sind die Auswirkungen, die viele Eigentümer bei der Immobilienblase befürchten.

Im Alltag spüren die Interessenten die Auswirkungen der Immobilienblase erheblich, wenn diese Mieter sind und beispielsweise eine Wohnung suchen. In diesem Fall werden die Mieten erheblich höher liegen als noch vor einigen Jahren. Die Hausbesitzer können hingegen von den hohen Preisen profitieren und das Objekt bei einem Höchststand gewinnbringend verkaufen.

Sind die Interessenten auf der Suche nach Kaufimmobilien, so müssen diese mit höheren Preisen rechnen. Jedoch lassen sich die Preise nicht pauschal auf Deutschland beziehen. Wenn von einer Immobilienblase gesprochen wird, dann gilt diese nahezu nur in den Großstädten.

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