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Die eigene Immobilie vermieten oder verkaufen?

Gerade in Zeiten von stetig steigender Immobilienpreise überlegen sich viele Eigentümer bzw. Kapitalanleger, ob der Verkauf ihrer Immobilie lukrativer sein könnte als diese weiterhin zu vermieten. Doch auch Eigentümer, die in naher Zukunft umziehen oder beispielsweise derzeit noch in einer Eigentumswohnung leben und bald in ein Haus ziehen, stehen vor dieser Frage.


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Gerade in Deutschland ist der Wert von Immobilien relativ stark gestiegen. Im Folgenden soll geklärt werden unter welchen Bedingungen sich eher ein Verkauf lohnt oder die Immobilie lieber weiterhin vermietet wird.

Argumente die dafür sprechen die Immobilie zu vermieten

Wert der Immobilien kann noch weiter steigen

Obwohl die Preise für Immobilien bereits deutlich gestiegen sind und auch viele Experten damit rechnen, dass diese Preisrallye irgendwann ein Ende haben muss, gibt es auch einige Anzeichen dafür, dass das Ende der Fahnenstange hier noch nicht erreicht ist.

So können folgende Aspekte gegen ein Einbrechen der Immobilienpreise und sogar für weiter steigende Immobilienpreise genannt werden:

  • besonders in Großstädten bleibt Wohnraum immer noch knapp, obwohl hier bereits deutlich mehr neu gebaut wird
  • Deutschland als zentrales und wirtschaftlich erfolgreiches Land Europas ist durch seine Stabilität nicht nur bei inländischen Investoren beliebt. So rückt der Immobilienstandort Deutschland auch immer mehr in den Fokus internationaler Anleger, welche an der soliden Entwicklung teilhaben möchten.
  • ein Schrumpfen der in Deutschland lebenden Bevölkerung kann nicht mehr untermauert werden. So sind die Geburtenraten zuletzt wieder moderat gestiegen und stetige Zuwanderung sowie eine steigende Lebenserwartung sprechen eher für einen kontinuierlichen Bevölkerungsanstieg. Dies sollte weiterhin für eine hohe Nachfrage am Immobilienmarkt sorgen.

 

Diese möglichen Preissteigerungen der Zukunft gehen auch mit einem Steigen der Mieten einher. Besonders in Ballungsräumen der Großstädte und deren Metropolregionen sind mit den Kaufpreisen auch die Mieten gestiegen.

Da am Wohnungsmarkt derzeit auch ein absoluter Nachfrageüberschuss besteht, ist es zu erwarten, dass die Mieten auf einem hohen Niveau bleiben, wenn nicht sogar noch steigen.

Inflationssichere Anlageklasse mit stetigen Mieterträgen

Zudem verspricht eine vermietete Immobilie jeden Monat ein relativ sicheres passives Einkommen. Dennoch sollte hier auch wieder einiges für etwaige Sanierungen und Instandhaltungen als Rücklage beiseitegelegt werden.

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Dieses kann durch turnusgemäße Mietanpassungen zudem inflationär angeglichen werden und so auch für spätere Generationen bleiben. Beim Verkauf dagegen bekommt der Verkäufer nur einmalig eine große Summe, die aber mit der Zeit inflationsbedingt an Wert verliert.

Obwohl die Inflation in Deutschland derzeit vergleichsweise gering ist, verliert Bargeld dennoch langfristig an Wert. Die Immobilie als Sachwert ist daher als inflationssicher anzusehen und konserviert das aufgebaute Vermögen.

Natürlich sind auch Immobilien Preisschwankungen unterworfen, doch kann auch niemand die zukünftige Inflationsrate vorhersagen.

Steuerliche Argumente, die gegen einen Verkauf sprechen

Auch aus steuerlicher Sicht sollte ein möglicher Immobilienverkauf vorher ausgiebig betrachtet werden. Vor allem in Bezug auf den Zeitraum in welcher die Immobilie schon im Besitz des aktuellen Eigentümers ist.

Das Stichwort lautet hier Spekulationssteuer. Diese ist beim Verkauf auf den anfallenden Gewinn zu zahlen, wenn sich die vermietete Immobilie noch nicht mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers befindet.

Fällt der Verkäufer innerhalb dieser Frist, dann sollte er sich zweimal überlegen ob er das Objekt wirklich verkaufen möchte oder doch nicht weiter vermietet.

Ein weiterer positiver Nebeneffekt sich als Vermieter statt als Verkäufer am Immobilienmarkt zu tummeln ist die Möglichkeit seine persönliche Steuerlast zu mindern. So gibt es für vermietete Immobilie eine Vielzahl an steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.

Beispielsweise kann die AfA – „Absetzung für Abnutzung – 50 Jahre lang jährlich mit 2 % des Immobilienkaufpreises geltend gemacht werden. Auch Ausgaben für Reparaturen, Instandsetzungen und sonstige Aufwertungen der Immobilie können steuerlich abgesetzt werden.

Damit verringert sich das zu versteuernde Einkommen in der Einkommenssteuererklärung und der Staat zahlt praktisch, je nach Höhe des persönlichen Steuersatzes innerhalb der Progression, einen Teil der Kosten.

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Gründe die für einen Verkauf sprechen

Es vergeht kaum ein Tag an dem in den Medien nicht von den horrenden Mieten, gerade in Ballungsräumen, gesprochen wird.

Zwar sind diese in den letzten Jahren signifikant gestiegen, doch blieb die prozentuale Entwicklung hinter dem Anstieg bei den Kaufpreisen. So ist bei vielen Neubauprojekten in Großsstädten mittlerweile nicht mal mehr eine Bruttomietrendite von 3 % zu erreichen.

Wer also in der Vergangenheit eine Immobilie erwarb und diese veräußern möchte, der kann heute mit einem satten Gewinn rechnen. Liegt der Kaufzeitpunkt bereits mehr als zehn Jahre zurück so gibt es diesen sogar steuerfrei, da hier keine Spekulationssteuer mehr anfällt.

Fällt der Verkauf dagegen innerhalb dieser Spekulationsfrist von zehn Jahren, dann wird der erzielte Gewinn mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers verrechnet.

Dies gilt allerdings nur bei vermieteten Objekten. Wer in der Immobilie, die verkauft werden soll, vorher selbst gewohnt hat, der kann auch innerhalb dieser Zehnjahresfrist steuerfrei verkaufen.

Schlechte Lage und Zustand der Immobilie – teure Instandhaltungsmaßnahmen fressen die Rendite

Die Vermietung einer Immobilie kostet nicht nur Zeit, die für Mietersuche, Verwaltungsaufgaben und sonstige Scherereien aufgebracht werden muss, auch die Ausgaben für Sanierungen und Instandhaltungen können in ungeahnte Höhen schießen.

Damit können teure Handwerkerkosten die angestrebte Rendite oder Altersvorsorge ganz schnell zu Nichte machen. Wie schnell passiert es, dass die Klospülung verstopft ist, der Abfluss verstopft ist oder ein Wasserschaden auftritt.

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Womöglich zahlt den Wasserschaden noch die Versicherung, doch bei allen anderen Reparaturen muss ein Handwerker anrücken, der gerade in Städten meist horrende Stundensätze aufruft – von dem Zeitaufwand der Koordinierung ganz zu schweigen.

Obwohl Renovierungen von Bad, der Fassade oder Balkonen den Wert der Immobilie erhöhen und damit konservieren, können hier schnell Kosten von mehreren Jahresmieteinnahmen anfallen.

So vergehen oft mehrere Jahre bis die Kosten wieder reingeholt werden – vorausgesetzt, die Immobilie ist dauerhaft vermietet und es besteht kein Mietausfall durch Leerstand.

Dies gilt vor allem in strukturschwachen Regionen, wo nicht nur die Mietpreise niedrig sind, sondern auch die Leerstandsquoten deutlich höher, im Vergleich zu Ballungszentren wie Hamburg, München oder Berlin sind.

In diesem Fall schlagen Handwerkerkosten für Reparaturen und Instandhaltungen deutlich stärker zu Buche und die Rendite sinkt womöglich noch ins Negative.

Gerade Menschen, die beruflich stark eingespannt sind und sich daher diese Zeit, Energie und vor allem auch das Geld sparen wollen, fahren wohl derzeit besser damit, sich vom Objekt zu trennen und es zu veräußern.

Höhere Renditen mit anderen Kapitalanlagen

Während bei Immobilienanlagen die Bruttorendite meist nur noch bei zwei bis drei Prozent liegt, versprechen alternative Kapitalanlagen, wie beispielsweise Anlagen in Wertpapiere deutlich höhere Renditen.

Hier muss zudem nicht mehr in risikoreichere Einzelanlagen investiert werden. Mittlerweise gibt es die Möglichkeit bereits mit geringem Kapitaleinsatz in ein breit gestreutes Aktienportfolio zu investieren.

Das Ganze funktioniert über ETFs – so genannte „exchange-traded-funds“. Diese investieren in ein Portfolio, welches einen bestimmten Index oder Branche abdeckt. Daher sind auch die Verwaltungskosten relativ gering, da kein aktiver Fondsmanager, wie er bei normalen Aktienfonds üblich ist, nötig ist.

Je nach gewählten ETF können so ebenso stetige Erträge über Dividendenausschüttungen generiert oder bei thesaurierenden ETFs direkt wieder angelegt werden.

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Über den Zinseszins-Effekt und den deutlich höheren Renditen am Aktienmarkt kann so langfristig eine deutlich höhere Rendite als mit der Vermietung von Immobilien eingefahren werden.

Fazit: Für wen sich der Immobilienverkauf lohnt

Die oben genannten Fakten und Argumente, die für oder gegen einen Verkauf sprechen, sind bei jedem Eigentümer anders zu gewichten und immer ein Einzelfall. Darüber entscheiden, ob ein Verkauf wirklich Sinn macht, muss am Ende immer die Person selbst.

Dennoch ist es ratsam, eine Immobilie zu verkaufen, wenn der eigene Wohnort mehrere Hundert Kilometer entfernt ist. Dann ist es nur schwer, möglich alle Angelegenheiten, die teilweise auch eine Präsenz vor Ort nötig machen, zu klären.

Zudem kann es sinnvoll sein, den Verkaufserlös zu verwenden, um die neue Immobilie zu erwerben oder zu renovieren. Dadurch muss kein Kredit aufgenommen werden und die Kreditzinsen werden gespart. Zudem sollten auch die aktuellen Prognosen zur Wertentwicklung bei Immobilien in der jeweiligen Region verfolgt werden.

Ist beispielsweise perspektivisch mit einem Rückgang der Bevölkerung und generell mit strukturell schlechteren Aussichten zu rechnen, dann kann ein Verkauf ebenfalls sinnvoll sein.

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