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Immobilienbesichtigung: Muss ich Fotos zulassen?

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, sind Fotos im Exposé oft selbstverständlich. Sie zeigen den Interessenten ein erstes Bild vom Grundstück und den Räumlichkeiten, aufgrund dessen im optimalen Fall ein Besichtigungstermin vereinbart wird. Aber dürfen potenzielle Käufer später bei der Hausbesichtigung auch eigene Fotos machen?


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Allgemeines zum Fotografieren bei der Besichtigung

In erster Linie ist es nicht zwingend notwendig, dass Sie Bilder Ihrer Immobilie preisgeben. Es ist Ihre Entscheidung, ob Sie das möchten oder nicht. Zur Wertermittlung werden keine Fotos gebraucht.

Diese werden nur dann benötigt, wenn eine gutachterliche Wertermittlung Ihrer Immobilie erstellt werden muss. Das kommt allerdings äußerst selten vor. Ob Sie dem Kaufinteressenten zugestehen, Fotos zu machen, liegt in Ihrer Hand und ist somit auch Ihre Entscheidung – stimmen Sie dem jedoch nicht zu, dürfen keine Bilder gemacht werden.

Die Abmachung ist bindend und der Interessent muss diese auch im Falle einer Feststellung von vermeintlichen Fehlern am Haus einhalten.

Ihr Haus darf jedoch von außen fotografiert werden, wenn dazu nicht Ihr Grundstück betreten wird. Kaufinteressenten und Gutachtern steht dies ebenfalls zu.

Wenn ein potentieller Käufer bei der Hausbesichtigung doch Fotos machen möchte, darf er das nur mit Ihrem Einverständnis tun. Für den Fall, dass Sie das nicht möchten, sollten Sie schriftlich festlegen, das die Veröffentlichung und Verbreitung selbst gemachter Fotos während der Besichtigung nicht gestattet ist. Das sollten Sie dann mit einer verbindlichen Unterschrift versiegeln.

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Wenn Kaufinteressenten zur Besichtigung erscheinen, haben sie meistens schon Fotos von Ihrer Immobilie gesehen, oft durch Ihr veröffentlichtes Inserat. Oder Sie haben ihnen eine Auswahl an Bildern per Email zugänglich gemacht.

Wenn Sie sich dazu entschließen, dass die Kaufinteressenten Bilder von Ihrer Immobilie machen dürfen, sollten Sie wissen, was Sie bei der Besichtigung beachten müssen.

Sorgen Sie dafür, dass keine Fotos von Personen zu erkennen sind und entfernen Sie sämtliche Familienportraits oder anderweitig persönliche Fotos.

Für eine Wertermittlung einer Privatimmobilie, werden normalerweise keine Fotos vom Haus, Grundstück oder der Wohnung benötigt. Zur Bewertung Ihrer Immobilie reichen diverse andere Methoden, die dafür eingesetzt werden. Üblicherweise sind dies das Vergleichsverfahren und das Sachwertverfahren.

Beim Vergleichsverfahren wird über die Lage Ihrer Immobilie ein erster Wert ermittelt. Anhand der von Ihnen bereit gestellten Informationen ergibt sich ein Durchschnittswert mit dem Sie beim Hausverkauf in etwa rechnen können. Der Preis kann in diesem Stadium noch mächtig variieren.

Wenn Sie keine Bilder Ihrer Räumlichkeiten wünschen, können Sie dem entgegengehen indem Sie dem Interessenten bei der Besichtigung eigene Fotos von Ihrer Immobilie zur Verfügung stellen. Ein selbst erstelltes Exposé mit Bildern Ihrer Immobilie wäre hier eine Möglichkeit.

Nutzen Sie den Vorteil, dass der Interessent zusätzliche Informationen und Daten zu Ihrer Immobilie zur Hand hat.

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Sie, als Besitzer und Eigentümer Ihrer Immobilie haben die Entscheidungsgewalt darüber, ob bei der Immobilienbesichtigung Fotos gestattet werden oder eben nicht. Bei gerichtlich angeforderten Gutachtern sieht es jedoch etwas anders aus.

Denn es gibt jedoch eine Ausnahme. Potentielle Käufer und auch Gutachter dürfen auch ohne Ihr Einverständnis Bilder von Ihrer Immobilie und dem Grundstück zu machen, wenn sie dazu Ihr Privatgrundstück nicht betreten.

Der Paragraph § 59 UrhG stellt sicher, dass Fotos von Immobilien von außen geschossen werden und auch öffentlich verbreitet werden dürfen. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn die Bilder nicht von Ihrem Privatgrundstück aus entstanden sind, sondern aus einem öffentlichen Bereich heraus.

Werden die Bilder jedoch von Ihrem Grundstück aus angefertigt, ist dies jedoch nicht rechtens.

Potentielle Mängel fotografieren, ja oder nein?

Um das Entfernen von Mängeln und Schäden an und in Ihrer Immobilie sollten Sie sich im Vorfeld der Hausbesichtigung gesorgt haben.

So kommt es erst gar nicht dazu, dass ein Kaufinteressent diese auf Fotos festhalten möchte. Sollte es dennoch dazu führen, dass ein Kaufinteressent vermeintliche Probleme Ihrer Immobilie ausmacht, müssen Sie ihm jedoch zustehen, diese dokumentarisch aufzulisten. Eine Fotografie der vermutlichen Mängel müssen Sie jedoch nicht gestatten.

Ein Protokoll sollte in diesem Fall im weiteren Verlauf des Verkaufsprozesses jedoch erfasst werden.

Fazit

Zusammenfassend dürfen Fotos oder Videoaufnahmen der Immobilie durch die Interessenten grundsätzlich nur mit Zustimmung des Verkäufers gemacht werden. Sie müssen das Fotografieren und Filmen während der Besichtigung also nicht einfach hinnehmen.

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Interessenten müssen sich die Erlaubnis für Aufnahmen beim Verkäufer vorher einholen. Auch wenn es verständlich ist, dass die Interessenten als Unterstützung Fotos machen wollen oder der Vermieter oder der Makler Bilder für ein Expose anfertigen möchte, ohne ausdrückliche Bestätigung ihrerseits darf dies nicht geschehen.

Vorsicht: Fotos werden im Zeitalter der Smartphones oft heimlich gemacht! Achten Sie darauf, dass die Gäste die Fotos nicht gegen ihren Willen schießen. Sprechen Sie die Interessenten ansonsten direkt darauf an und fordern Sie das Löschen der Aufnahmen.

Dennoch wird es nicht so einfach diesem Wunsch gerecht zu werden, da die Anfertigung von Fotos zu unterbinden in der Realität oft schwer durchzusetzen ist. Seien Sie daher aufmerksam und achten Sie darauf, ob ein Interessent sein Handy zückt, um möglicherweise Fotos oder ein sogar eine Videoaufnahme zu machen.

Für eine Wertanalyse ist es zwar nicht notwendig, dass Sie die Räumlichkeiten Ihrer Immobilie fotografisch zur Verfügung stellen, mit Unterstützung der Gesetzgebung jedoch kann es durchaus von Vorteil sein, wenn Sie dem potenziellen Käufer gestatten, einige Bilder als Entscheidungshilfe zu erlauben.

Die Bilder können im Nachhinein auch für Sie einen Vorteil bringen. Die Entscheidung darüber liegt jedoch ganz bei Ihnen allein.

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