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Gekauft wie gesehen -Was bedeutet dies beim Immobilienverkauf?

In einem notariellen Kaufvertrag ist der Absatz "Gekauft wie gesehen" oft eine allgemeine Formulierung und standardmäßig dort aufgeführt. Aber was bedeutet dieser Passus wirklich?


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Dies heißt im Klartext, dass keine Gewährleistungsrechte seitens des Käufers geltend gemacht werden können, wenn dieser Mängel nach dem Kauf feststellen sollte. Das Haus oder die Wohnung wird in Augenschein genommen und so wie gesehen übertragen. Eine Haftung für sichtbare Mängel oder Schäden gibt es nicht.

Doch hier gibt es einiges zu beachten, denn dieser Passus gilt nur begrenzt und der Käufer muss nicht das Gefühl haben, ohne Schutz zu sein. Auch bei diesem Haftungsausschluss ist der Verkäufer dazu verpflichtet, den Käufer über vorhandene Mängel zu unterrichten. Gefragt oder ungefragt spielt hierbei keine Rolle.

Viele Verkäufer einer Immobilie sind oft noch der Meinung, sie müssten dem Käufer diese Mängel nicht offenbaren. Sie sind der Ansicht, dass man mit Mängeln oder Schäden beim Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand rechnen müsse. Dies ist aber so nicht korrekt. Selbst mit Einwand, dass der Käufer einen Sachverständigen hätte mitbringen können, reicht nicht aus.

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Gibt der Verkäufer allerdings eine konkrete und aussagekräftige Beschreibung des Objektes ab, kann der Käufer sich gegebenenfalls vorab schon ein Bild über die Immobilie machen. Wenn zum Beispiel angegeben wird, dass das Objekt sanierungsbedürftig ist, im Jahr 1920 errichtet und 1998 zuletzt kernsaniert wurde, können dies wichtige Hinweise sein. Dem Käufer wird somit klar erläutert, dass er auch nur den beschriebenen Zustand erwarten dürfte.

Verschweigt der Verkäufer Schäden oder Mängel, verletzt dieser seine Aufklärungspflicht und somit können Ansprüche seitens des Käufers geltend gemacht werden. Genau erläutert bedeutet dies, dass nur klar ersichtliche Mängel berücksichtigt werden können. Es handelt sich hierbei somit nicht um einen vollständigen Gewährleistungsausschluss. Der Verkäufer braucht also nur für die Mängel keine Haftung übernehmen, die offensichtlich und sofort erkennbar sind. Diese können zum Beispiel sein:
 

  • Die Fenster sind keine Energiesparfenster
  • Offensichtliche Fassadenrisse
  • Putzabblätterungen an der Fassade
  • Fehlende Dachziegel und somit ein undichtes Dach
  • Schimmel bzw. Hausschwamm



Unter den offensichtlichen Mängeln fallen die Mängel, die bei der Objektbesichtigung durch den Interessenten selbst erkannt werden können. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Interessent selbst, oder durch einen begleitenden Sachverständigen. Versteckte Mängel werden unter dem Passus nicht erfasst und müssen daher angegeben werden. Hierunter fallen nämlich die Mängel, die nicht ersichtlich sind und ein Interessent bei der Besichtigung selbst nicht erkennen kann. Hier kann sich der Interessent später auf alle Rechte der Gewährleistung dieser Mängel berufen. Versteckte Mängel können unter anderem sein:
 

  • Asbestbelastung im Haus oder der Wohnung
  • unfachmännische Dämmung des Dachbodens
  • Gasleitungen, die eine Undichtigkeit aufweisen
  • Grundstücks-Altlasten
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Ein Streitpunkt in dieser Sache ist zum Beispiel die Schimmelproblematik. Ist der Schimmel oder der Hausschwamm deutlich zu erkennen, ist es ein offensichtlicher Mangel. Sitzt der Schimmel unter der Tapete und ist nicht ohne Entfernung der Tapete zu erkennen, liegt ein verdeckter Mangel vor. Allerdings ist es wichtig zu erwähnen, dass ein vollständiger Gewährleistungsausschluss möglich ist, wenn die Mängel durch den Verkäufer selbst nicht erkannt werden konnten oder diese ihm nicht bekannt waren.

Arglistig verschwiegene Mängel fallen nicht unter dem Passus

Der Verkäufer kann sich keineswegs auf den Ausschluss der Gewährleistung berufen, wenn dieser absichtlich einen Mangel nicht erwähnt hat. Dem Verkäufer obliegt eine Offenbarungspflicht. Weiß der Käufer allerdings nichts über einen bestehenden versteckten Mangel, sieht die Sachlage anders aus. Wenn dieser den Mangel aber bewusst überdeckt oder übertapeziert, wie zum Beispiel im Falle einer Schimmelbildung, begeht er einen arglistigen Täuschungsversuch. Hierbei muss der Käufer dem Verkäufer aber das vorsätzliche Handeln nachweisen. Wenn es ihm nicht gelingt, hat dieser die Kosten leider selbst zu tragen. Dann bleibt es bei "gekauft wie gesehen".

Welche Aufklärungspflichten hat der Verkäufer?



Der Verkäufer muss seiner Aufklärungspflicht bei versteckten Mängeln ebenfalls nachgehen, wenn zum Beispiel folgende Mängel vorliegen:
 

  • Das Gebäude wurde ohne Baugenehmigung errichtet
  • Das Gebäude ist mit Asbest belastet
  • Durch Nachbarn liegt oft eine massive Ruhestörung in der Nacht vor
  • Es besteht Überflutungsgefahr des Grundstücks
  • Die Außenabdichtung der Immobilie ist mangelhaft
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Es ist zum Beispiel sehr wichtig, dass der Verkäufer erwähnt, wenn die Immobilie eine Asbestbelastung aufweist, damit der Käufer nach dem Kauf beim der Sanierung die Verkleidung des Asbestes nicht aufsägt, oder aufbohrt. Selbst, wenn es schon einmal einen Schwammbefall in der Immobilie gab, der saniert wurde, sollte der Verkäufer es zumindest ansprechen. Denn es stellt sich meist im Nachhinein erst heraus, ob die Sanierung des Schwammbefalls erfolgreich war. Gab es aber einen Wasserschaden, der komplett ohne Folgeschäden behoben und saniert wurde, muss der Verkäufer nicht zwingend benennen.
 

Welche Rechte hat der Käufer?



Der Käufer kann den Verkäufer dazu auffordern, den bestehenden bzw. entdeckten Mangel zu reparieren oder zu sanieren. Es besteht auch die Möglichkeit, mit dem Kaufpreis herunterzugehen. Der Käufer kann in bestimmten Fällen sogar vom Kaufvertrag zurücktreten. Wenn der Verkäufer absichtlich einen Mangel verschweigt, kann der Käufer ebenfalls auf Schäden einen Schadensersatzanspruch geltend machen, die über diesen Mangel hinausgehen. Wenn der Verkäufer sogar absichtlich einen Mangel verschwiegen hat, hat der Käufer das Recht den Kaufvertrag rückabzuwickeln und diesen wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Im Falle einer arglistigen Täuschung stehen dem Käufer erhebliche Ansprüche auf Schadensersatz zu. Aus diesem Grunde sollte der Verkäufer darauf bestehen, dass offensichtliche Mängel und Schäden im Kaufvertrag im Einzelnen aufgeführt werden, damit zwischen Käufer und Verkäufer Klarheit herrscht. Denn derjenige, der vor dem Abschluss des Vertrages Kenntnis über bestimmte Umstände bzw. Mängel hat, hat im Nachhinein auch nicht das Recht, sich auf diese zu berufen (§442, Abs. 1, BGB). Von daher sollte der Verkäufer darauf bestehen, dass der Käufer ausdrücklich die im Kaufvertrag dargelegten Mängel bestätigt. So wird auch das Risiko einer Haftung gemindert und jede Partei ist abgesichert.

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Achtung bei der Beteiligung an allgemeinen Kosten

Über diese Haftungsfalle sollten Verkäufer und Käufer aufgeklärt sein und auch im Vertrag regeln. Denn wurden in der Vergangenheit sonstige Anliegerbeiträge, oder Erschließungsbeiträge zum Beispiel für eine Straßen- oder Gehwegerneuerung begonnen, so muss der Verkäufer auch dafür die Kosten tragen. Gesetzesmäßig muss derjenige dafür aufkommen, der zum Zeitpunkt der Bauarbeiten Eigentümer war. Auch dann, wenn erst einige Jahre später die Abrechnung dafür erfolgt. Aus diesem Grunde lohnt sich im Kaufvertrag eine sogenannte Stichtagslösung. Darin werden alle Kosten festgelegt, die vor dem Notartermin berechnet wurden. Diese Kosten zahlt der Verkäufer. Alle Rechnungen, die nach dem Termin anfallen, übernimmt der Käufer.

Mögliche Konsequenzen

Es sollte für jeden Käufer dieser Art von Kaufvertrag Konsequenzen haben, damit dieser erst gar nicht in Erwägung zieht, falsche Angaben zu machen oder Mängel zu verschweigen. In keinster Weise sollte der Verkäufer den Käufer mit Täuschungen dazu verleiten die Wohnung oder das Haus zu kaufen. Denn wenn der Käufer von den verschwiegenen Mängeln irgendwie Kenntnis erlangt, könnte er sich gegen den Kauf entscheiden und vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Verkäufer ist in der Pflicht, dem Käufer keine falschen Angaben zu machen, wenn dieser ausdrücklich nach bestehenden Mängeln fragt. Der Käufer sollte versuchen, sich mit dem Verkäufer so zu einigen, dass er beim Kauf einen bestimmten annehmbaren Zustand des Gebäudes oder von Bauteilen zusichert. Würden sich beim Kauf dann immer noch Mängel ergeben, haftet der Verkäufer, ohne dass dieser sich auf einen Ausschluss der Gewährleistung berufen kann.

Bevor der Kauf einer Immobilie abgeschlossen wird, ist es immer ratsam, sich ausreichend zu informieren und sich abzusichern, damit im Nachhinein keine bösen Überraschungen zu erwarten sind.

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