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Was besagt die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung?

Wer als Makler, Bauträger oder Baubetreuer aktiv ist, erhält nach dem § 34c der Gewerbeordnung eine Erlaubnisberechtigung bzw. ist erlaubnispflichtig.


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Die Erlaubnispflicht resultiert aus dem Grund, da der Gesetzgeber die Ansicht vertritt, dass Grundstücke, Immobilien sowie Darlehensverträge, welche vermittelt werden, einen besonderen Vertrauensschutz bedürfen. Aus diesem Grund müssen Makler auf zahlreiche rechtliche Bestimmungen achten. 
Die rechtlichen Grundlagen sind in § 34c der Gewerbeordnung (GewO), in Makler sowie Bauträgerverordnungen und auch im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung geregelt. 

Die Definition

Immobilienmakler sind Personen, die Verträge über Grundstücke, gewerbliche Wohnräume oder auch Räume sowie grundstücksgleiche Rechte gewerbsmäßig vermitteln. Wer hingegen Darlehen vermittelt, ist ebenfalls an gewerblichen Abschlüssen interessiert und wird als Darlehensvermittler bezeichnet. Bauträger sind Personen, welche als Bauherren Bauvorhaben für eigene oder fremde Rechnungen, jedoch in eigenem Namen, vorbereiten und sodann durchführen. Als Baubetreuer werden Personen bezeichnet, die im fremden Namen und auch auf fremde Rechnung wirtschaftliche Vorbereitungen und Durchführungen treffen.


Welche Tätigkeiten erfordern eine Erlaubnispflicht nach 34c GewO?

  • Bevor der Immobilienmakler seine gewerbliche Tätigkeit aufnimmt, benötigt er eine behördliche Erlaubnis nach § 34c GewO. Die Erlaubnis nach 34c GewO ermöglicht eine Selbständigkeit (auf eigene Rechnung und im eigenen Namen) und ist definiert über die Dauerhaftigkeit seiner Ausübung sowie auch eine Gewinnerzielungsabsicht.
     
  • Eine Erlaubnis nach 34c GewO benötigen man für Abschlüsse von Verträgen über grundstücksgleiche Rechte, Grundstücke oder auch gewerblich genutzte Wohnräume oder Räume, aber auch dann, wenn Darlehensverträge vermittelt und/oder abgeschlossen werden.
     
  • Die Erlaubnis wird auch für Bauvorhaben (wenn Bauherren auf eigene oder fremde Rechnung, aber im eigenen Namen aktiv sind) oder Baubetreuer (im fremden Namen und auf fremde Rechnung) wirtschaftlich agiert. Eine derartige Genehmigung wird auch dann benötigt, wenn Nachweise oder auch Vermittlungen über Vertragsabschlussmöglichkeiten (Mietverträge durch den Hausverwalter oder auch Wohnungseigentumsverwalter) erfolgen.
     
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Die Voraussetzung zur Erlaubnis nach §34c

Natürliche und juristische Personen können als Antragsteller fungieren. Handelt es sich um Personengesellschaften, die keine Rechtspersönlichkeit haben, ist die Erlaubnis dem geschäftsführenden Gesellschafter zu übertragen. So auch bei Kommanditisten, wenn jener als Gewerbetreibender fungiert (Geschäftsführerbefugnis).

Der Antragsteller muss für die Erlaubnis nachweisen, dass er persönlich zuverlässig ist und auch geordnete Vermögensverhältnisse vorzuweisen hat. Sein Vermögen darf weder insolvenzverfahrenstechnisch belastet, noch auf Grund mangels Masse abgewiesen worden sein. Es dürfen auch keine etwaigen Eintragungen über Haftanordnungen oder Einträge in Schuldnerlisten vorliegen.

Die behördliche Erlaubnis wird mitunter verneint, wenn der die antragstellende Personen in den letzten fünf Jahren auf Grund von Diebstahl, Erpressung, Unterschlagung, Urkundenfälschung, Untreue, Wuchers, Hehlerei oder auch im Rahmen einer Insolvenz- oder Konkursstraftat verurteilt wurde. Etwaige Zwangsvoraussetzungen (fachliche Qualifikationen oder bestimmte Ausbildungen) nicht erforderlich. Von der behördlichen Erlaubnis sind hingegen befreit:

  • Kreditinstitute, die nach dem § 32 Abs. 1 KWG agieren und Zweigstellen von in Ausland befindlichen Unternehmen (siehe § 53b Abs. 1 1. Satz KWG) 
  • Gewerbetreibende, welche Darlehensverträge für Dienstleistungen oder Warenverkäufe vermitteln und/oder auch rein die Gelegenheit derartiger Abschlüsse nachweisen
  • Zweigstellen von Firmen und Unternehmen, die ihren Hauptsitz in anderen EU-Ländern haben und nach § 53b KWB Darlehen vermitteln können
  • Gewerbetreibende nach § 34c Abs. 1 1. Satz Nr. 1, die nur nach dem § 481 BGB aktiv sind (Verträge mit einer Teilnutzung für Wohngebäude) und/oder dementsprechende Vertragsabschlüsse nachweisen können (sogenannte Time-Sharing-Modelle)

Die zuständige Behörde - Wo beantrage ich die Zulassung als Makler nach §34c?

Die Erlaubnis wird beim Landratsamt oder auch dem Ordnungsamt der kreisfreien Stadtverwaltung ausgestellt. Natürliche Personen wenden sich an den räumlichen Zuständigkeitsbereich der Betriebsstätte; juristische Personen nach der Hauptniederlassung. Wissen natürliche Personen noch nicht, wo der künftige Betriebssitz sein wird, wird im Regelfall die Erlaubnis bei der Wohnsitzbehörde beantragt.

Welche Unterlagen werden für den 34c benötigt?

Die Formulare finden sich auf den zuständigen Ämtern. Folgende Unterlagen müssen als Beilage übermittelt werden:

  • Auszug aus dem Bundeszentralregister
  • Gewerbezentralregister-Auskunft
  • Eine vom Finanzamt ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung
  • Eine Bescheinigung, dass in der Schuldenliste keine Eintragungen vorhanden sind
  • Die Bescheinigung, dass kein Konkursverfahren anhängig ist bzw. vorliegt
  • Auszug aus dem Vollstreckungsportal der Länder

All jene Unterlagen sollen in weiterer Folge der Behörde dienlich sein, wenn sie die Entscheidung treffen muss, ob der Antragsteller einerseits zuverlässig und andererseits in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.

Die Erlaubnis und die Gebühren für den 34c

Eine Erlaubnis kann nur für Tätigkeiten erteilt werden, die der Antragsteller auch auszuüben beabsichtigt. Mitunter kann aber auch eine inhaltliche Beschränkung (etwa auf Grund von Auflagen) erteilt werden. Nur dann, wenn die Erlaubnis erteilt wurde, kann die Person als Makler oder Vermittler, Bauträger sowie Baubetreuer aktiv werden.

Die Erlaubnis erlischt mit dem Tod des Inhabers, der Aufgabe des Betriebes oder auch durch den Wegfall von juristischen Personen; eine Übertragung auf andere Personen ist nicht möglich.

Während die Voraussetzungen immer dieselben sind, variieren jedoch die Gebühren. Je nach beantragter Tätigkeit sowie auch nach der Rechtspersönlichkeit, können die Gebühren unterschiedlich in ihrer Bemessung sein. 
Wer etwa als Immobilienmakler, Bauherr auf fremde Rechnungen oder auch als Baubetreuer tätig sein will, muss eine Gebühr von 306 Euro (natürliche Person) oder 357 Euro (juristische Person) entrichten. Wer als Darlehensvermittler tätig sein möchte, muss eine Gebühr zwischen 102 Euro bis 2.040 Euro bezahlen. Je nach Zeitaufwand kann hier die Gebühr - auf Grund der Zuverlässigkeitsprüfung - variieren. Aus diesem Grund sollte im Vorfeld überlegt werden, ob eine umfassende Erlaubnis notwendig ist oder nur tatsächlich angebotene Leistungen beantragt werden soll. Wer in weiterer Folge eine Erweiterung seiner Tätigkeiten haben möchte, muss neuerlich Gebühren entrichten.

Weitere Vorschriften

Gewerbetreibende müssen aber auch auf die Makler- sowie Bauträgerverordnung Rücksicht nehmen; hier finden sie weitere Verpflichtungen für ihre Tätigkeiten. So müssen die Gewerbetreibenden Bücher führen und Rechnungslegungsvorschriften einhalten, Versicherungen abschließen und auch - gegenüber den Auftraggebern - verpflichtende Sammlungen von Werbeinseraten vorlegen können.

Zum 1. Juli 2005 trat des Weiteren das Gesetz zur "Umsetzung von Vorschlägen zu Bürokratieabbau und Deregulierung aus den Regionen" in Kraft. Mit § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a GewO wurde die Aufbewahrungspflicht des Maklers für grundstücksgleiche Rechte, Grundstücke sowie gewerbliche Wohnräume und Räume abgeschafft. Für Darlehensvermittler trifft diese Gesetzesänderung nicht zu. Jene wurden nicht von der Pflicht der Inseratensammlung befreit. 

Die Makler- sowie Bauträgerverordnung betrifft auch nicht etwaige Bausparkassen- und Versicherungsvertreter; auch Hausverwalter sind von der Verordnung ausgenommen.

Die Provision

Die Provision des Maklers kann frei vereinbart werden. Jedoch muss der Makler zwei Einschränkungen beachten: Einerseits handelt es sich um den Tatbestand des Wuchers, andererseits um Einhaltung des Gesetzes zur Wohnungsvermittlung (so dürfen nur höchstens zwei Monatsmieten - exklusive Umsatzsteuer - in Rechnung gestellt werden). Die übliche Provision beträgt bei Grundstücksgeschäften zwischen 3 Prozent und 5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises (netto); gesetzliche Vorschriften gibt es - zur Höhe der Provision - nicht. 

Das Wohnungsvermittlungsgesetz

Der Makler muss - wenn er Wohnraum vermittelt - das Wohnungsvermittlungsgesetz berücksichtigen. Er darf - so das Gesetz - nur Wohnräume anbieten, wenn er einen dementsprechenden Auftrag vom Vermieter oder einer anderen berechtigten Person erhalten hat. Die Wohnungsvermittlung erfolgt öffentlich unter Angabe des eigenen Namens sowie unter der Bezeichnung "Wohnungsvermittler". Der Mietpreis muss angegeben werden; auch die Tatsache, ob Nebenkosten hinzukommen, muss im Vorfeld bekannt sein. Der Wohnungsvermittler darf höchstens zwei Monatsmieten (ohne Umsatzsteuer) in Rechnung stellen. Jedoch nur dann, wenn auch ein nachweislicher Mietvertrag unterfertigt wurde. 

Der jährliche Prüfbericht

Nach § 16 MaBV gilt für Baubetreuer und Bauträger die Verpflichtung, einen Prüfbericht vom Prüfer entwerfen und vorlegen zu lassen, der in weiterer Folge der Behörde - bis spätestens 31. Dezember des Folgejahres - zu übermitteln ist. Die Kosten für die Prüfung muss mit eigenen finanziellen Mitteln bewerkstelligt werden. Im Prüfbericht muss festgehalten werden, welche Untervertreter geprüft und warum sie auf jene Ergebnis gekommen sind. Es gibt aber auch Gewerbetreibende, welche von der Pflichtprüfung ausgenommen sind. Dazu zählen Personen, die bereits zum Abgabetermin ihr Gewerbe eingestellt haben. Auch Personen, die keine erlaubnispflichtigen Tätigkeiten vollzogen haben, müssen keinen Prüfbericht vorliegen. Hier reicht eine Negativerklärung an die Behörde. Hat die Behörde an der Negativerklärung Zweifel, kann von ihrer Seite jedoch eine Prüfung angeordnet werden. 
Die Prüfungen können durch Wirtschaftsprüfer, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften sowie vereidigte Buchprüfer durchgeführt werden. 
Makler und Vermittler können - so § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 der GewO - auch, wenn eine außerordentliche Prüfung notwendig ist, andere Personen beauftragen.

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