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Das Widerrufsrecht bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers

In den letzten Jahren gab es zahlreiche Änderungen in der Immobilienbranche und somit auch für die Immobilienmakler.


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Immobilienmakler und die Widerrufsbelehrung - die Immobilienbranche hat sich verändert

Nicht nur, dass die Makler die energetischen Kennwerte der zum Verkauf angebotenen Immobilie anführen müssen, liegt es auch in ihrem Aufgabenbereich, dass die Kunden über das Widerrufsrecht belehrt werden. Die Belehrung wird im Fernabsatzgesetz geregelt und ist mit § 355 des Bürgerlichen Gesetzbuches verbunden; die Belehrung muss in weiterer Folge im Maklervertrag vorzufinden sein. 

Die Änderungen sind im Fernabsatzgesetz zu finden

Interessiert sich der potentielle Immobilienkäufer für ein Objekt, erhält er vom Makler die sogenannte Widerrufsbelehrung übermittelt. Diese Übermittlung erfolgt nicht freiwillig, sondern ist - seit dem 13. Juni 2014 - gesetzlich geregelt und findet sich im Fernabsatzgesetz. Eine Regelung, die aber Verbraucher verwirrt. In vielen Fällen haben die Interessenten Angst, dass sie - auch ohne Geschäftsabschluss - für bestimmte Kosten aufkommen müssen. Jedoch ist das ein Irrglaube: Der Käufer muss nur dann eine Provision entrichten, wenn es auch tatsächlich zum Geschäftsabschluss - also zum Kauf der Immobilie - gekommen ist. Folgt eine Besichtigung, wobei der Interessent zu dem Ergebnis kommt, dass das Objekt nicht seinen Vorstellungen entspricht, fallen keine Kosten an. Wird hingegen ein Objekt zur Miete angeboten, muss die Person für die Kosten aufkommen, die den Makler bestellt. Die Widerrufsbelehrung erhält nur die Person, die den Makler beauftragt hat. Die Provision wird aber erst dann bezahlt, wenn der Makler einen Mieter gefunden hat. Kommt es zu keinem erfolgreichen Abschluss, kann der Makler keinen Provisionsanspruch stellen. 

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Was müssen die Verbraucher zum Thema Widerrufsbelehrung wissen?

Interessenten erhalten eine schriftliche Widerrufsbelehrung 

Seit dem 13. Juni 2014 hat der Verbraucher die Möglichkeit, dass er den Maklervertrag, der außerhalb der Geschäftsräume - also per Telefon, Brief, über das Internet oder per E-Mail - abgeschlossen wurde, binnen 14 Tagen widerrufen kann. Der Makler ist verpflichtet, dass er den Kunden über das Widerrufsrecht in Kenntnis setzt - dabei spielt es keine Rolle, ob das Objekt vermietet, verpachtet oder verkauft werden soll. Die Widerrufsbelehrung ist dann erforderlich, wenn eine Provisionszahlung - bei Erfolg, also nach dem Hauskauf - zu zahlen ist. Verbraucher, die sich für ein Objekt interessieren und Kontakt mit einem Makler aufnehmen, erhalten daher automatisch eine Widerrufsbelehrung. Wird die Belehrung nicht übermittelt, verlängert sich die Frist - der Verbraucher genießt eine Frist im Ausmaß von einem Jahr und 14 Tagen. 

Die Provision ist erst dann zu entrichten, nachdem das Geschäft erfolgreich abgeschlossen wurde

Natürlich hat der Immobilienmakler einen Nachteil: Er muss beweisen können, dass er seinem Kunden eine Widerrufsbelehrung übermittelt hat - aus diesem Grund lassen sich viele Makler den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen; die Bestätigung kann auch eine Unterschrift des potentiellen Käufers darstellen, der mit der Unterfertigung bestätigt, über die Widerrufsbelehrung in Kenntnis gesetzt worden zu sein. Jedoch muss der potentielle Käufer erst - so sieht es das Gesetz vor - dann seine Unterschrift setzen, wenn es einen Vertrag mit dem Makler gibt. Eine Anfrage, die von Seiten des Interessenten getätigt wurde, reicht im Endeffekt nicht aus, dass der Makler eine Unterschrift einfordern kann. Zu beachten ist: Es kommt erst zu einer Zahlungsverpflichtung, wenn das Geschäft positiv abgeschlossen wurde - das Maklerhonorar ist nämlich immer ein Erfolgshonorar. Hat der Makler seine Dienstleistungen zur Gänze erfüllen können, kommt es zur Entrichtung der Maklerprovision. Dennoch raten viele Verbraucherschütze zur Vorsicht - Dokumente sollten nur dann unterschrieben werden, wenn sie auch gelesen wurden. 

 

Hat der potentielle Käufer das Interesse an dem Objekt verloren, ist keine Widerrufsbelehrung erforderlich 

Für Verbraucher hat sich - betrachtet man die Gesetzesänderung aus ihrer Sichtweise - kaum etwas geändert. Die Provision ist erst dann zu bezahlen, wenn der Kaufvertrag unterfertigt wurde. Ist der potentielle Käufer nach der Besichtigung der Immobilie der Meinung, dass das Objekt nicht den Vorstellungen entspricht, hat er in weiterer Folge auch keinen Grund, dass er ein Schriftstück widerruft - es ist nämlich zu keinem rechtsgültigen Kaufvertrag gekommen. Wichtig ist, dass der Verbraucher ehrlich ist - hat er kein Interesse mehr, sollte er den Makler in Kenntnis setzen. Mitunter kann er dem Makler auch darüber in Kenntnis setzen, welche Vorstellungen nicht erfüllt wurden; da der Makler - in der Regel - mehrere Häuser zur Besichtigung anbieten kann, findet der Verbraucher mitunter doch noch das passende Objekt.

Wird der Maklervertrag zur Gänze erfüllt, kann der Verbraucher nicht mehr zurücktreten

Will der Verbraucher vom Widerrufsrecht Gebrauch machen, muss er die 14-Tages-Frist einhalten, die nach dem Vertragsabschluss beginnt. Es ist kein Widerrufsgrund notwendig; es ist auch keine bestimmte Form erforderlich, wie das Schriftstück auszusehen hat. Widerruft der Verbraucher das Vertragsschriftstück, wird dieses in weiterer Folge nichtig. Das bedeutet, dass alle Zahlungen, die bereits geleistet wurden, innerhalb von 14 Tagen zurückbezahlt werden müssen. Eine Gebühr, etwa für die Vertragsrückabwicklung, darf vom Makler nicht gefordert werden. Dennoch müssen Verbraucher vorsichtig sein: Wurde das Objekt nämlich erfolgreich vermittelt und der Kunde über seine Rechte in Kenntnis gesetzt, kann er nicht ohne weiteres widerrufen. Kam es zu keiner Widerrufsbelehrung, kann der Verbraucher auch dann zurücktreten, wenn alle Vertragsdetails erfüllt wurden. Der Makler verliert in weiterer Folge auch das Recht auf seine Provision (siehe Az.: I ZR 30/15 und Az. I ZR 68/15). 

Kann vom Makler verlangt werden, dass er vorzeitig mit der Vertragserfüllung beginnt?

Auf die Widerrufsbelehrung darf nicht verzichtet werden. Jedoch kann der Kunde von seinem Makler verlangen, dass er mit der Vertragserfüllung - noch vor Ablauf der 14-Tages-Frist - beginnt. In diesem Fall muss der Makler den Kunden darüber informieren, dass er jedoch nicht mehr vom Vertrag zurücktreten kann, wenn die Vermittlungsleistungen zur Gänze erfüllt wurden. Der Verbraucher muss seinen Wunsch schriftlich festhalten; in diesem Schreiben muss erwähnt werden, dass er allfällige Verträge auch nicht mehr beeinspruchen kann. 

Der Makler muss seinen Kunden auf den "Wertersatz" hinweisen

Tritt der Verbraucher vom Makler- oder Kaufvertrag zurück, müssen Makler und Verbraucher dafür sorgen, dass alle "empfangenen Leistungen" erstattet werden. Doch was passiert, wenn alle Formalitäten erfüllt wurden? Wird der Makler- oder Kaufvertrag widerrufen, entfällt der Provisionsanspruch. Der Makler hat nur noch das Recht auf einen "Wertersatz". Der "Wertersatz" entspricht im Regelfall der Provision. Jedoch muss der "Wertersatz" nur dann vom Verbraucher geleistet werden, wenn er auch vom Makler - vor Abschluss des Vertrages - darauf hingewiesen wurde und seine Zustimmung erteilt hat. Am Ende muss der Makler aufpassen, dass er - wenn der Käufer vom Makler- oder Kaufvertrag zurücktritt - nicht mit leeren Händen dasteht; jedoch muss auch der Verbraucher Acht geben, dass er keine zusätzlichen Kosten zu tragen hat, wenn er den Makler- oder Kaufvertrag widerruft. 

Das Fazit - welche Auswirkungen haben die Gesetzesänderungen tatsächlich?

Für Verbraucher hat sich zwar nicht viel geändert, jedoch haben die Gesetzesänderungen dazu geführt, dass viele neue Fragen aufgetaucht sind: Muss schon vor dem Hauskauf eine Provision bezahlt werden oder müssen irgendwelche Gebühren entrichtet werden, wenn ein Makler kontaktiert wird, das passende Objekt am Immobilienmarkt zu finden? Auch wenn der Makler nur eine Widerrufsbelehrung übermitteln muss, ist es - wieder einmal - komplizierter geworden. Es sind vor allem die unsicheren Verbraucher, die Angst haben, dass der Immobilienmarkt - und die bloße Suche - automatische Kosten verursacht. Für Fragen stehen natürlich auch Verbraucherschützer zur Verfügung.

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