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Was versteht man unter dem Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist die 2015 in Deutschland in Kraft getretene gesetzliche Neuregelung der Provision für Immobilienmakler.


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Wer eine Wohnung gesucht hat, musste oft Provision und im schlimmsten Fall auch noch Kaution bezahlen, wenn man fündig geworden ist. Dabei hatte man oftmals nicht mal selbst die Wahl, ob ein Makler hinzugeholt werden soll oder nicht. Um Zeit und Geld zu sparen, griffen Vermieter oft auf Makler zurück, die die Wohnungsbesichtigung, Beratung und Vermietung vornehmen sollten. Auf den Provisionskosten für den bestellten Makler blieben meist die Mieter sitzen. Somit konnte sich die Wohnungssuche zu einem teuren Spaß entpuppen. Seit dem 1.Juni 2015 ist das nicht mehr so. An dem Tag trat das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft. 

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Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip, welches seit Juni 2015 im Rahmen des Mietrechtsnovellierungssgesetzes in Kraft getreten ist, legt fest, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler bestellt. Da die Aufträge an Makler in den meisten Fällen von den Vermietern ausgehen, trägt dieser auch die Kosten. Was ist das Prinzip nun genau? Mit dem Prinzip ist eine Neuregelung der Provision für Immobilienmakler in Kraft getreten, welches besonders potentielle Mieter entlasten soll. 

Erklärung: Muss ich nun als Mieter noch die Provision des Maklers zahlen?

Nein, wenn man als Mieter nicht selbst einen Makler beauftragt hat, muss man diesen auch nicht bezahlen. Die Kosten trägt der, der den Auftrag erteilt und das ist in der Regel der Vermieter. Der Vermieter darf laut der neuen Regelung auch keine Maklerkosten mehr auf den Mieter umlegen oder diese in Rechnung stellen. Nach neuer Regelung ist das nicht rechtsgültig.

Legt der potentielle Mieter allerdings selbst Wert auf einen Makler, muss er diesen auch selbst – in Schriftform – beauftragen und auch dessen Provision bezahlen. Für Immobilien gilt das Prinzip nicht. Hier gelten die alten Regeln und der Hauskäufer muss die Provision selbst zahlen. 

Was hat sich für Mieter geändert?

Bisher war es so, dass Vermieter das Recht hatten, Maklerkosten an den Mieter abzugeben. Mit dem neuen Prinzip geht das nicht mehr, sofern der Vermieter den Makler bestellt hat.

Die Neuregelung gilt nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht jedoch für den Kauf von Immobilien.

Eine Maklergebühr hatte in der Regel eine maximale Höhe von zwei Monats-Kaltmieten und der Mehrwertsteuer. Diese Gebühr war oft ein Hindernis für Wohnungssuchende und eine große finanzielle Belastung. Zumal man eine Provision nicht, wie bei der Kaution, wiederbekommt.

Nach der Neuregelung ist es nun so, dass der Vermieter selbst entscheiden muss, ob ein Makler notwendig ist und in Auftrag gegeben werden soll. Entscheidet sich der Mieter für einen Makler, trägt er auch selbst die Kosten für dessen Provision. Für die Mieter stellt das eine hohe finanzielle Entlastung dar. Der zahlt den Makler wirklich nur selbst, wenn er diesen auch ausdrücklich selbst beauftragt hat. 

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Worauf muss ich als Mieter achten?

Sicher sind weder Makler noch Vermieter von der Neuregelung wirklich begeistert. Schlupflöcher, um die Neuregelung zu umgehen, werden leider immer wieder gesucht und gefunden. Oft versuchen es Vermieter und Makler über sogenannte Servicegebühren. Diese können sie beispielsweise für bestimmte Dienstleistungen verlangen, wie etwa für das Herumführen durch die Wohnung der Begierde oder für die Zusendung von Informationsmaterial und Exposés. Für diese Leistungen, die als Zusatzleistungen deklariert werden, müssen die potentiellen Mieter dann zahlen. Die in Rechnungstellung dieser sogenannten Serviceleistungen ist nicht rechtens und in der aktuellen Gesetzgebung nicht vorgesehen.

Sollte Ihnen als Mieter so etwas einmal passieren, können Sie direkt auf die Neuregelung aufmerksam machen oder die Zahlung später, eventuell mit Rechtsbeistand, zurückverlangen.

Auch kann es vorkommen, dass beauftragte Makler, die zum Vermieter gehören, einen offiziellen Suchauftrag erteilen – und zwar während eines Besichtigungstermins. Auch das ist nicht rechtens, denn der Makler kennt die besichtigte Wohnung bereits und musste offenkundig nicht erst danach suchen. Sollten hier finanzielle Forderungen auf den Mieter zukommen, kann dieser dagegen vorgehen und muss nicht zahlen. Zudem hat der Makler generell erst einen Anspruch auf seine Provision, wenn ein Mietvertrag zustande kommt und unterschrieben wird. 

Achten Sie auch darauf, dass eventuell übernommene Möbel in der neuen Wohnung, keine zu hohe Rechnung nach sich ziehen. Manchmal verlangen die Vermieter zur eigenen Kostensenkung eine Ablösezahlung dieser Einrichtungsgegenstände, die in ihrer Höhe nicht gerechtfertigt ist. Zu solchen Ablösezahlungen kann es beispielsweise auch bei der Übernahme einer Einbauküche kommen. Achten Sie als Mieter darauf, dass die geforderte Ablösezahlung nicht über 50 Prozent über dem Zeitwert des jeweiligen Gegenstandes liegt. Ist der Preis höher, ist die Forderung nicht rechtens. Auch darauf können Sie den Vermieter aufmerksam machen, sollte er eine horrende Rechnung vorlegen. Im Zweifelsfall kann der Mieterverein oder ein Rechtsanwalt zu Rate gezogen werden.

Einige Vermieter können auch versuchen, die gezahlte Provision an einen Makler über eine zeitweilige Mieterhöhung zurückzubekommen. Achten Sie hier bitte unbedingt auf die aktuelle Gesetzgebung zur Mietpreisbremse. Zur Erklärung: Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass der Vermieter nach eigenem Ermessen eine Miethöhe festlegt. Unterschreibt ein neuer Mieter den Mietvertrag darf die Miete nicht über zehn Prozent der regionsspezifischen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse ist ortsgebunden festgelegt und gilt nicht für alle Wohnungen. Angelegt wurde die Bremse über den Mietpreis für Wohnungen auf einem angespannten Wohnungsmarkt, in Ballungsräumen und begehrten Wohngegenden. Als Mieter können Sie sich im örtlichen Mietspiegel über die üblichen Vergleichsmieten Ihrer Region informieren.

Versucht der Vermieter Ihnen als Mieter trotzdem die Provision des Maklers in Rechnung zu stellen, ist diese Rechnung nicht wirksam. Am besten Sie legen schriftlich Widerspruch ein. In dem Widerspruch muss vermerkt sein, dass von Ihrer Seite aus kein Makler beauftragt wurde. Der Vermieter müsste das Gegenteil beweisen, da er in der Beweispflicht ist. Ein Maklervertrag ist nur gültig, wenn er schriftlich erfolgt ist – entweder per E-Mail oder Brief. Ein Hinweis, dass das neue Prinzip in Kraft getreten ist, ist auch nicht schädlich für den Widerspruch. Am besten Sie schicken den Widerspruch als Einschreiben mit Rückschein, um etwas vorliegen zu haben. 

Was müssen Mieter beachten?

Durch die neue Regelung soll sich der Wohnungsmarkt langfristig zugunsten der potentiellen Mieter verändern. Besonders in begehrten Wohngegenden, Ballungsräumen oder auf zu engem Wohnungsmarkt können Mieter dadurch finanziell entlastet werden. Dennoch werden, wie bereits beschrieben, immer wieder alle möglichen Tricks versucht, der Neuregelung zu entgehen. Das betrifft vor allem die Vermieter.

Als Mieter sollten Sie sich vorab genau über Ihre Rechte informieren. Hauptvoraussetzung ist, dass Sie wissen, dass ein Vertrag zwischen Ihnen und einem Makler nur zustande kommt, wenn er in schriftlicher Form verfasst wurde. Mündliche Absprachen gelten in diesem Fall als nicht rechtswirksam.

Haben Sie sich doch selbst für einen Makler entschieden, gilt folgendes: Prinzipiell haben Sie dann die Provision zu zahlen, sollte ein Mietvertrag zustande kommen. Das gilt allerdings nicht, wenn es sich bei der Wohnung um eine Sozial- oder preisgebundene Wohnung handelt. Diese Regelung gab es bereits vor dem neuen Prinzip und darf von keinem Makler ignoriert werden.

Dank der neuen Regelung müssen Sie als Mieter nur noch in den seltensten und wirklich nur durch eigene, schriftliche Beauftragung, die Provision des Maklers zahlen. Achten Sie darauf, dass Sie nicht dazu gedrängt werden, einen Makler selbst zu beauftragen. Auch diesen Trick versuchen Vermieter immer wieder gerne. 

Allerdings sollten Sie auch bedenken, dass es zu einer höheren Mietdauer kommen kann.

Vermieter wollen durch die Neuregelung nicht ständig neue Mieter suchen müssen, denn das kostet Geld und Zeit. Oftmals werden Mietdauern bis zu vier Jahren vereinbart. Alternativ besser für Mieter ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass dieser unbefristet läuft und der Mieter für einen gewissen Zeitraum auf sein Kündigungsrecht verzichten wird. Von Vorteil, weil man nie weiß, was kommt, ist auch, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass ein Umzug vor Ablauf der festgelegten Mietdauer möglich ist, wenn man einen Nachmieter vorweisen kann.

Viele Vermieter lassen sich auf diese Nachmieterklausel ein, da dieser vom Mieter selbst gesucht wird und für den Vermieter keine Kosten entstehen. Ein Umzug kann beispielsweise aus beruflichen oder familiären Gründen notwendig werden. In diesen Fällen sollte man ungehindert aus dem Mietvertrag austreten können.

Die Vorteile des neuen Prinzips liegen auf der Hand: finanzielle Entlastung für Mieter sowie eine reale Chance, provisionfrei zu mieten. Allerdings kann es auch aus längerfristiger Sicht gesehen Nachteile für Mieter haben. Wenn die Maklerkosten auf dem Vermieter hängen bleiben, übernimmt dieser das Makeln vielleicht lieber selbst. So könnte der Vermieter aus eigenem Interesse heraus nicht auf Mängel in der Wohnung oder Besonderheiten hinweisen.

Der Vermieter ist nicht so objektiv wie ein Makler, der die Wohnung aus neutraler Sicht vermitteln möchte. Zudem kennen Makler in der Regel den Wohnungsmarkt sehr gut und auch die ortsgebundenen Mietpreise. Allerdings sind viele Vermieter durch die Neuregelung auch dazu angehalten, sich besser zu schulen und nötige Informationen an ihre potentiellen Mieter weiterzugeben. 
Ein weiterer Nachteil betrifft wohl Studenten und diejenigen, die nur für eine gewisse Zeit eine Wohnung suchen. Durch die drohende steigende Mindestmietdauer haben diese Leute kaum eine Chance, eine Wohnung für ihre Zwecke zu suchen. Ihnen bleibt wohlmöglich nur das Ausweichen auf Randgebiete oder die Umgebung. 

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