Die Rechtsgrundlage für ein Wohnungsmietverhältnis ist der Mietvertrag. Er wird einige Wochen oder auch schon Monate vor Bezug der Mietwohnung abgeschlossen, das heißt vom Vermieter und vom Mieter unterschrieben.
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Nicht nur der unerfahrene Wohnungsmieter sollte den ihm vom Vermieter vorgelegten Vertrag eingehend prüfen und alle offenen, für ihn in dem Sinne nicht beantworteten Fragen klären, bevor er unterschreibt.
Der Vertrag ist die schriftliche Erklärung zu den gegenseitigen Rechten und Pflichten beider Vertragspartner.
Als eine schriftliche, verbindliche Erklärung kann er anschließend nur noch im gegenseitigen Einvernehmen geändert werden. Die einseitige Erklärung des Vermieters oder des Mieters reicht dazu nicht aus. Wenngleich es für den Wohnungsmietvertrag durch Gesetzgebung und Rechtsprechung feste Vorgaben gibt, so handelt es sich dennoch jedes Mal um einen Einzelvertrag, der das individuelle Mietverhältnis betrifft. Das ist auch der Anlass für neue immer neue und andere Fragen, die es zu prüfen gilt.
Die Mietwohnung ist der „Mietgegenstand“. Der muss in dem Vertrag genau und vollständig definiert sowie beschrieben sein.
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Dazu gehören: die Postanschrift mit Postleitzahl, Wohnort, Straße und Hausnummer.
Im Mehrfamilienhaus mit mehreren oder zahlreichen Stockwerken wird zur Verdeutlichung die Wohnungslage konkretisiert; zum Beispiel drittes Stockwerk links, oder viertes Stockwerk rechts.
Die Mietwohnung besteht aus jeweils getrennten Wohn- und Nutzräumen. Die werden im Einzelnen mit ihrer exakten oder zumindest annähernd genauen Quadratmetergröße genannt.
- Zu den Wohnräumen gehören Wohn-, und Schlafzimmer, Kinder-, Jugend- und Arbeitszimmer.
- Nutz- oder Funktionsräume sind die Küche, der Sanitärbereich, das Gäste-WC, der Hauswirtschafts- sowie der Abstellraum. Eingangsdiele, Flur und Kellerraum sind ebenfalls gemietete Räume.
In ihrer Summe ergeben sie alle die Mietwohnung zu einer Gesamtgröße von … Quadratmetern. Sofern eine abschließbare Garage, ein Carport, ein offener Pkw-Einstellplatz sowie eine Terrasse oder Gartenfläche hinzukommen, werden auch die im Vertrag aufgeführt.
Der Mieter muss darauf achten,...
dass sämtliche gemieteten Räume und Flächen auch tatsächlich vertraglich erfasst sind. Umgekehrt hat er im Zweifelsfall nur das vertraglich vereinbarte Nutzungsrecht.
Die gemieteten Räume inklusive der Eingangstür zur Mietwohnung müssen verschließbar sein. Dazu bekommt der Mieter bei Bezug der Mietwohnung die entsprechenden Wohnungs- und Zimmerschlüssel ausgehändigt.
Seine Bestätigung, sie erhalten zu haben ist gleichzeitig die Verpflichtung, alle Schlüssel beim Wohnungsauszug wieder zurückgeben zu müssen. Damit verbunden ist auch die Verpflichtung dafür zu sorgen, dass alle Schlösser funktionsfähig sind. Das sollte selbstverständlich sein, ist jedoch bei Zimmerschlössern, die über Jahrzehnte hinweg nicht benutzt worden ist, durchaus ein Problem.
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Diese Angaben zur Wohnung als Mietgegenstand sind die Berechnungsgrundlage für die Kaltmiete. Sie ist die Wohnungsmiete je Quadratmieter Wohn- beziehungsweise Nutzfläche.
Ergänzend dazu werden, ebenfalls anhand der Wohnungsgröße, die Nebenkosten nach der BetrKV, der Betriebskostenverordnung berechnet. Der Mieter muss großen Wert darauf legen, dass alle Kostenarten namentlich benannt werden, die als sogenannte Neben- beziehungsweise Betriebskosten berechnet werden.
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Für das zukünftige Mietverhältnis gilt der Grundsatz, dass der Vermieter nur solche Kostenarten umlegen, also an den Mieter weiterberechnen kann, die im Mietvertrag aufgeführt sind.
Bei einer pauschalen Bezeichnung „Mietnebenkosten“ kann das für sämtliche umlagefähigen Kosten gelten. Hat der Vermieter hingegen eine Kostenart weggelassen oder vergessen, dann kann er sie im Nachhinein nicht ohne das OK des Mieters hinzufügen.
Bitte beachten:
Sofern über das Mietverhältnis hinausgehende, kostenlose Nutzungsmöglichkeiten abgesprochen sind, muss das zur Sicherheit ebenfalls im Mietvertrag festgeschrieben werden. Beispiele dafür sind die Benutzung von Hofflächen, von Dachgeschoss oder von Kellerräumen oder eine Gartenmitbenutzung.
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Die Vertragsdauer ist ein wesentlicher Vertragsbestandteil. Abgesehen von den §§ 535 bis 580a BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches, in denen das Mietrecht im Einzelnen geregelt wird, ist die Dauer des Mietverhältnisses nicht nur eine Bindung, sondern auch eine Sicherheit für den Mieter. Die übliche Praxis ist der Mietvertragsabschluss für einen festen Zeitraum von zum Beispiel drei oder fünf Jahren. Der verlängert sich anschließend zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Die Kündigungsausschlussklausel als einseitiger Verzicht des Mieters auf sein Kündigungsrecht sollte ein No-Go sein. Damit würde er auf das vom Gesetzgeber vorgesehene Mietwohnrecht der Wohnung freiwillig im Vorhinein und ohne jeden konkreten Anlass verzichten.
Heißes Thema...
Ein immer wieder auftretendes „heißes Thema“ sind Definition und Bezahlung von Klein- sowie von Schönheitsreparaturen, aber auch das Renovieren der Mietwohnung bei Vertragsende. Hierzu gibt es eine Vielzahl und Vielfalt an Rechtsprechung aller Gerichtsinstanzen. Selbst klare, zweifelsfreie Vereinbarungen können im Zweifelsfall unrechtmäßig sein. Häufig wird dann zugunsten des Mieters entschieden.
Klare Formulierungen...
Zu einem späteren Problem kann es werden, im Stadium des Mietbeginns, wenn es beide Seiten „gut vorhaben“, auf klare Vertragsformulierungen absichtlich oder unwissentlich zu verzichten.
Soll-, Kannbestimmungen oder Formulierungen im Konjunktiv sollten unter allen Umständen vermieden werden. Der Vertrag muss klar formuliert sein, ohne jede Interpretationsmöglichkeiten zur einen oder zur anderen Seite.
Ein positives Beispiel: „Kleine Instandhaltungen bis zum Betrag von jährlich … EUR beziehen sich ausschließlich auf das Beheben kleinen Schäden an den Installationen für Elektrizität, Wasser- und Heizungsanlage sowie an Tür- und Fensterschlössern.“ Beim Wohnungsauszug ist der Mieter eher am Bezug seines zukünftigen Zuhauses als an der momentanen Mietwohnung interessiert. Das ist dem Vermieter bewusst. Der Mieter muss damit rechnen, dass der Vermieter in diesem Stadium besonders genau auf die Vertragseinhaltung achtet, in dem Sinne darauf pocht.
Klare Bestimmungen über das Halten von Haustieren, über die Möglichkeit zur Untervermietung sowie zum Zutrittsrecht des Vermieters in die Mietwohnung gehören ebenfalls zu den wichtigen Vertragsinhalten. Auch hierzu gibt es eine breite Rechtsprechung, in der die Rechte des Mieters in vielfacher Hinsicht gestärkt werden. Gängige Praxis ist es, dass der Vermieter den Winterdienst komplett auf den Mieter überträgt. Der übernimmt damit auch die Haftung im Schadensfall. Damit der Mieter weiß, um welche Winterdienstpflichten es sich im Einzelnen handelt, sollte er die Satzung seiner Wohnsitzgemeinde kennen. Die muss er bei Eis & Schnee einhalten.
In einem Mehrfamilienhaus gilt für jeden Wohnungsmieter ergänzend zum Vertrag eine Hausordnung. Darin wird das Miteinander aller Hausbewohner mit ihren gegenseitigen Rechten und Pflichten näher geregelt. Der Mieter sollte Wert darauf legen, dass alle Hausordnungen vom Inhalt her identisch sind, sodass er gegenüber seinen Mitbewohnern nicht vom Vermieter benachteiligt wird. Letztendlich ist auch die Mietkaution ein wichtiger Vertragsbestandteil. Im Vertrag steht Näheres dazu wie Kautionshöhe, Zahlungsfälligkeit, Zahlungsart sowie das Anlegen der Kaution durch den Vermieter. Mit seinem Einverständnis kann die Kautionszahlung durch eine Kautionsversicherung oder eine Kautionsbürgschaft ersetzt werden. Der Vermieter muss eine in bar oder bargeldlos geleistete Kautionszahlung immer getrennt und zinsbringend auf einem Sparbuch anlegen. Die Kaution darf er nicht mit seinem privaten Einkommen und Vermögen vermischen. Er muss sie separat verwalten, ohne dass sie ihm gehört.
Sofern der Mieter bereits bei Vertragsabschluss beabsichtigt, die Mietwohnung auch beruflich oder gewerblich als Homeoffice zu nutzen, muss er den Vermieter darüber informieren und Wert darauf legen, dass diese zusätzliche Mietwohnungsnutzung vertraglich festgehalten wird. Erfolgt diese Nutzung im Nachhinein, muss der Vermieter zustimmen. Das gilt vor allem bei Publikumsverkehr, oder wenn ein gewerbliches Hinweisschild am Gebäude beziehungsweise am Hauseingang angebracht wird. Das eigenständige Handeln des Mieters wäre ein Vertragsverstoß mit vielfältigen Rechten für den Vermieter, bis hin zur vorzeitigen Wohnungskündigung.
Die Rechtssituation zwischen Vermieter und Mieter ist naturgemäß ein permanentes Spannungsverhältnis. Jeder von beiden sucht seinen Vorteil, sieht sich grundsätzlich im Recht und möchte nicht nur Recht haben, sondern auch Recht bekommen. Beide Seiten sind gut beraten, wenn sie Wert auf ein möglichst reibungsloses Miteinander legen und in jeder Situation, wie es heißt, zunächst einmal reden. Mit Goodwill lässt sich vieles im Alltag regeln. Wenn letztendlich zur Klärung einer strittigen Frage der Vertrag hinzugezogen werden muss, dann ist erfahrungsgemäß der Weg hin zum Fachanwalt für Mietrecht und zum Gericht nicht mehr weit.
