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Solche Verträge, die sich automatisch ohne Kündigung immer weiter verlängern, seien jedenfalls unbedenklich, wenn die neue Verlängerung nicht mehr als die Hälfte der Grundlaufzeit ausmacht, und zwar höchstens drei Monate. (Az. I ZR 40/19)
Der konkrete Fall
Auslöser für die Entscheidung des Bundesgerichtshofs war ein Verkauf einer Wohnung, die sich im Raum Stuttgart befindet.
Die Eigentümerin hatte die Kreissparkasse Waiblingen mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt und sich demzufolge vertraglich dazu verpflichtet, keine anderen Makler zu kontaktieren. Die Vertragslaufzeit war vorerst auf sechs Monate befristet.
Gemäß des Vertrags sollte er sich jedoch automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängern, sofern er nicht gekündigt wird. Selbst nach Ablauf der sechs Monate hatte sich jedoch noch kein Käufer gefunden.
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Auf die Nachricht eines anderen Maklers, der eine Interessentin für die Wohnung gefunden hatte, reagierte die Eigentümerin erfreut und zögerte nicht lange - für 283 000 Euro wechselte die Wohnung die Besitzerin.
Der Vertrag mit der Sparkasse war allerdings noch nicht gekündigt, weshalb diese nun Schadenersatz für die entgangenen Provisionen forderte, die eine nicht unbeträchtliche Summe von insgesamt 15 565 Euro ausmachten.
Die Entscheidung des Gerichts
Die Karlsruher Richter entschieden daraufhin, dass die Sparkasse mit Recht einen Schadenersatzanspruch stellte.
Im Gegensatz zum Oberlandesgericht Stuttgart bezeichneten sie die Tatsache, dass ein Auftrag ohne Kündigung Bestand hat, als "grundsätzlich unbedenklich".
Der Vorsitzende Richter Thomas Koch äußerte sich dazu wie folgt: "Das ist eine Regelung, die durchaus auch im Interesse des Kunden sein kann". Eine Verlängerung des Vertrags, die automatisch erfolge, erspare beiden Parteien lästige und zeitaufwändige Formalitäten.
Und schließlich könne der Kunde ja kündigen, wenn er den Vertrag beenden wolle. Dafür war in diesem Fall eine vierwöchige Frist festgesetzt. Dies bezeichneten die Richter als angemessen.
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Reaktionen auf das Urteil
Der Immobilienverband Deutschland (IVD), der neben anderen Gruppen auch die Makler vertritt, begrüßt das Urteil.
Der stellvertretende Bundesgeschäftsführer Christian Osthus kommentierte: "Jetzt gibt es endlich Rechtssicherheit". Bislang hatte sich das Aufsetzen von Verträgen als schwierig herausgestellt, weil sich Makler damit noch immer in einer Grauzone bewegt hatten.
Selbst unter Experten war bis dato äußerst umstritten und höchstrichterlich ungeklärt, was erlaubt ist und was nicht. Verlängerungs- und Kündigungsklauseln unterscheiden sich demnach oft stark und existieren in einer Vielzahl an Varianten.
Osthus hält es durchaus für möglich, dass die Fassung, die vom BGH überprüft wurde, nun als Vorbild dient - sprich sechs Monate Grundlaufzeit, eine jeweils dreimonatige Verlängerung und eine Kündigungsfrist von vier Wochen.
Osthus' Einschätzung dazu ist: "Wer sich jetzt rechtskonform verhalten will, der geht nicht über das hinaus, was der BGH heute entschieden hat." Dass der Vertrag jedoch unbegrenzt weiterlaufen soll, bezeichnet der Verband als kritisch im Gegensatz zu den Richtern des BGHs.
Osthus empfiehlt hier vorsichtig zu sein: "Von der Möglichkeit, dass sich der Vertrag immer wieder um drei Monate verlängert, sollte man nur beschränkt Gebrauch machen, selbst wenn der BGH dies zulässt".
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Er sieht keinen Mehrwert am Festhalten eines Auftrags, wenn eine gewisse Zeit ins Land gezogen ist: "Nach 12 bis 18 Monaten sollte der Alleinauftrag auf neue Füße gestellt werden, um ihn zum Erfolg zu führen."
Ausgang des Falls in Waiblingen
Die Sparkasse aus Waiblingen hat dennoch das Nachsehen - auch wenn sie grundsätzlich im Recht ist.
Die Angabe bezüglich der Kündigungsfrist ist in den Dokumenten nämlich nicht im tatsächlichen Vertrag, sondern gut getarnt in einer von drei Anlagen enthalten. Auf so ein Versteckspiel sind Kunden nicht vorbereitet, sagten die Richter des BGHs. Infolgedessen erklärten sie die komplette Verlängerungsklausel für unwirksam.
Die Kundin kann sich glücklich schätzen, denn sie hatte dem zweiten Makler die Provision schon gezahlt, und wäre also doppelt zur Kasse gebeten worden.
