Auch 2018 ist das kaum anders, die von der Regierung veranschlagte Mietpreisbremse kann der Entwicklung kaum entgegensetzen. Langfristig kann das zu einer Überhitzung des Immobilienmarkts führen und den Mietern immer höheren Mietpreise bescheren.
Vor allem Ballungszentren, Großstädte und Metropolen ziehen immer mehr Leute an. Im Zuge des allgemeinen gestiegen Lohnniveaus durch die Einführung des Mindestlohns und extrem günstiger Finanzierungsmöglichkeit durch die Niedrigzinsphase steigen die Immobilienpreise rasant an. Unter anderem warnt der Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer vor möglichen Immobilienblasen, deren Platzen eine weitere Wirtschaftskrise zur Folge hätte. Dreh- und Angelpunkt ist die lasche Nullzinspolitik seitens der EZB, die es Immobilienkäufern ermöglicht extrem günstig Wohnraum zu finanzieren. Auf der anderen Seite treibt das aber wichtige Investoren aus dem Immobilienmarkt Deutschland in den Aktienhandel. Die Niedrigzinsphase birgt ein enormes Risiko. Je länger diese Phase anhält, umso risikofreudiger werden Anleger bei der Finanzierung von Wohnraum.
Selbst angesehene und gewichtsträchtige Ratingagenturen wie Standard & Poor's warnen vor dieser Entwicklung...
Wird durch neuen Wohnungsbau und der damit vernünftigeren Verteilung von Wohnraum diese Preisentwicklung nicht gestoppt, droht ein immer höherer Anstieg der Hauspreise besonders in den Großstädten. Selbst angesehene und gewichtsträchtige Ratingagenturen wie Standard & Poor's warnen vor dieser Entwicklung, die sich auch noch beschleunigen könnte. So fand die Agentur raus, dass sich in den letzten 6 Jahren die Immobilienpreise bundesweit um ca. 20 % und in den Ballungsräumen sogar um fast 50 % erhöht haben. Besonders die deutschen Metropolen wie Berlin, München, Hamburg und Köln bieten immer weniger erschwinglichen Wohnraum.
Diese Entwicklung ist vor allem für Zugezogene und neue Mieter eine harte Belastung. Andererseits gibt es natürlich nicht nur Verlierer dieser Preisentwicklung am Immobilenmarkt. Wer seit einigen Jahren eine Immobilie sein Eigen nennt, kann sich durch die Preisanhebung sicher sein, dass die eigene Immobilie rasant an Wert gewinnt. Die zweite Gruppe, die Vorteile aus der Entwicklung zieht, sind Personen, die sich im Zuge der Niedrigzinsphase den Traum vom Haus- oder Eigentumswohnungskauf leichter verwirklichen können. Im Durchschnitt liegen die Zinsen für eine Hypothek bei unter 1,5 %. Vor 5 Jahren lagen diese noch bei knapp 4 %.
Normale Durchschnittsmieter jedoch ist der klare Verlierer dieser Entwicklung.
Mangel an alternativen Wohnraum und überfordernde Nachfrage an Wohnraum, nicht zuletzt auch durch die Flüchtlingskrise, schaffen eine Unausgewogenheit am Immobilienmarkt Deutschland zwischen Angebot und Nachfrage an Wohnraum. Mieter müssen 2016 und 2017 mit weiteren Mietpreissteigerungen rechnen. Die Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse kann an dieser Entwicklung nichts ändern. Sie ist lediglich dafür konzipiert sprunghaft ansteigende Mietpreise in Großstädten zu unterbinden. Den graduellen Anstieg der Mietpreise kann aber auch sie absolut nicht verhindern oder sogar umkehren.
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Droht eine Immobilienblase?
Erst letztes Jahr hatte die Deutsche Bundesbank eindringlich darauf hingewiesen, dass 2015 ungebremst die Immobilienpreise gestiegen sind. Dieser Trend hält nun schon seit 2010 an und wird laut Experten auch 2016 nicht aufhören.
Diese Faktoren können zu einer Wirtschaftskrise in Europa führen.
Bisher gebe es bei Immobilien aber noch keine Blasen, so die die Deutsche Bundesbank. Kritiker sprechen sogar von Übertreibungen und verweisen darauf, dass im Vergleich mit anderen Staaten der EU Deutschland noch immer unter dem internationalen Mietpreisniveau liege. Die steigende Nachfrage nach neuem Wohnraum wird die Immobilienpreise weiter in die Höhe schnellen lassen. Es müsse neuer, bezahlbarer Wohnraum vor allem in Großstädten geschaffen werden, ansonsten droht sogar eine Beschleunigung dieser Entwicklung bis zum Überhitzen des Immobilienmarktes und Platzen einer Immobilienblase, die zu einer weiteren Wirtschaftskrise im EU-Raum führen könnte.
Auch an Anstieg der Zinsen und damit Erschweren von Immobilienfinanzierung, um die Preise niedrig zu halten, ist nicht in Sicht. Die EZB will auch weiterhin den maßgebenden Leitzins auf einem Niveau von 0,05 % behalten. Besonders sozial schwache wie Hartz-IV-, Wohngeldempfänger oder Niedriglohnempfänger müssen bei dieser Entwicklung mit Zwangsumzügen rechnen, was den Unmut in der Bevölkerung nur noch steigern wird.
Aktuelle Situation der Bauzinsen des Immobilienmarkt 2018
Die Gefahren einer Deflation im EU-Raum wurde in den letzten Jahren immer stärker. Die EZB hat daher eine Niedrigzinspolitik veranlasst und strebt damit eine Inflation von derzeit 2 % an. Die EZB rühmt sich damit durch die Niedrigzinsen maßgeblichen Einfluss auf das letztlich entstandene Wirtschaftswachstum genommen zu haben.
Zeitweilig standen die Leitzinsen für Banken, die Guthaben bei der EZB unterhielten mit -0,3 bis -0,2 % sogar im negativen Bereich. Noch September 2015 machte die EZB deutlich, dass es zu Gunsten eines anhaltenden Wirtschaftswachstums keine Grenzen bei der Ausweitung derartiger geldpolitischer Maßnahmen geben dürfe. Was jedoch nicht bedacht wird: Die Gefahr einer Inflation steigt damit aber genauso und fördert Finanzblasen, nicht nur auf dem Immobilienmarkt. Eine erneute Prüfung dieser Finanzpolitik erfolgt im März 2016. Eine überraschende Zinserhöhung zu diesem Prüfzeitpunkt ist aber nicht zu erwarten.
Kritiker dieser Niedrigszinspolitik warnen vor einer möglichen Enteignung der Sparer und Anleger und dass die EZB damit notwendige Strukturreformen unterbinden würde. Mehr noch könnten die Niedrigzinsen einen negativen Effekt auf Hypothekenzinsen haben. Absurderweise könnten Negativzinsen, die Banken auf Ihr Guthaben bei der EZB bezahlen auf die Kunden durch eigens erhöhte Kreditzinsen umgewälzt werden. Letztlich führt das zu verärgerten Kunden bei normalen Hausbanken und damit sinkendem Kreditinteresse. Die Negativzinsen könnten durch dieses sinkende Interesse an normalen Krediten eine Dämpfung der Konjunktur bewirken.
Während sich durch die Niedrigzinspolitik die Mietpreise in Großstädten immer weiter nach oben schrauben, hat sie in dünnbesiedelten Gebieten einen hemmenden, ja sogar rückläufigen Effekt auf ländliche Mietpreise. Berlin, Hamburg und München verzeichneten seit 2010 eine Zunahme der Mietpreise bis 2016 um stolze 47 %. Besonders kleine und mittlere Wohnungen sind gefährdet für die damit verbundene Zielgruppe aus der Erschwinglichkeit zu entgleiten. Die prekäre Situation durch die Flüchtlingskrise und damit extrem gestiegener Nachfrage nach Wohnraum wird sehr wahrscheinlich zu einer beschleunigten Progression der Mietpreise führen. Ob sich letztlich aber die Flüchtlingskrise nur auf die Ballungsräume oder eher bundesweit auswirken wird, kann erst im weiteren Verlauf des Jahres klar erkannt werden.
Kurzüberblick des Immobilienmarktes in Nachbar- und anderen EU-Staaten im Vergleich mit Deutschland
Wie sieht es derzeit auf dem Immobilienmarkt der Nachbarländer Schweiz und Österreich sowie anderen EU-Staaten aus? Zuletzt hatte die Schweiz vor 30 Jahren im Jahr 1980 mit einer gefährlichen Immobilienblase zu kämpfen. Die Immobilienpreislage in der Schweiz ist noch schlimmer als in Deutschland. Die Schweiz bewegt sich effektiv auf eine neue Immobilienblase hinzu. Grund hierfür sind seit 2015 unerwartet bis extrem hohe Preise für Hypotheken und Eigenheime. Dem gegenüber steht die ebenso starke Immobiliennachfrage durch gleichfalls niedrige Zinsen. Besonders gefährdet sind auch hier Ballungsräume und Großstädte. Allen voran macht Luzern, Basel und Zürich Finanzexperten große Sorgen. Dabei verzeichnet Luzern unter allen Kommunen in der Schweiz die höchste Preiswachstumsrate aller Regionen.
Auch Österreich hat durch eine ähnliche Entwicklung der Landflucht in die Großstädte mit den gleichen Problemen wie Deutschland zu kämpfen. Mit dem 1. Januar 2016 hat Österreich eine neue Steuer eingeführt. Die sogenannte Immobilienertragsteuer wird beim Verkauf einer Immobilie fällig. Immobilienbesitzer, die über Jahre nun eine Wertsteigerung ihrer Immobilie beobachten konnten und dadurch nun diese verkaufen wollen, müssen den Gewinn, der durch die Wertsteigerung generiert wird, mit satten 30 % versteuern. Bis 2015 konnten Anleger einen Abschlag gelten machen, der den alten Prozentsatz von 25 % pro Jahr in dem die Immobilie im Besitz des Hausherren war um 2 % absenken. Dieser Abschlag entfällt seit 2016 völlig und die vollen 30 % werden in jedem Fall verordnet. Der Handel mit Immobilien könnte dadurch nachhaltig an Attraktivität verlieren. Einen Ableger dieser neuen Steuer betrifft dann auch Familienangehörige, wenn der Besitz einer Immobilie innerhalb der Familie von einer Person auf eine Andere durch Schenkung übergeht. Ausländischen Immobilienanlegern wird damit der Handel mit Immobilien in Österreich erschwert werden.
Die negative Entwicklung auf dem Immobilienmarkt dieser drei Länder, allen voran Deutschland bewirkt ein Umdenken der Anleger. Es wird nach fremden Immobilienmärkte Ausschau gehalten, die günstigere Konditionen für den Immobilienhandel offenhalten. Als Urlaubsland ist Spanien zusammen mit der Insel Mallorca ein beliebtes Investitionsziel für Immobilienhändler. Besonders auf Mallorca konnte sich die Marktlage für Immobilien nach der großen Krise 2008 stets verbessern. Die Nachfrage nach Ferien- und Urlaubswohnungen ist hoch, gerade weil das Preisniveau seit 2008 um satte 25 % niedriger liegt, als in anderen Ländern. Das bedeutet für aufmerksame Immobilienanleger: Investitionspotenzial. Denn bald werden auch hier die Immobilienpreise steigen. Ein Kauf, noch vor Preisanstieg, bedeutet langfristig einen horrenden Gewinn, da die Investitionssumme stark unterhalb dem späteren Immobilienwert liegen wird. Interessenten sollten schnell handeln, da der Platz auf Mallorca begrenzt ist, vergibt die lokale Verwaltung nur selten Baugenehmigungen für neue Immobilien, wodurch die wenigen noch verfügbaren, kostengünstigen Immobilien schnell aufgekauft sein werden. Genau dieses steigende Interesse wird dann auch letztlich in Spanien zu eine, einem immensen Preisanstieg führen.
Lohnt sich aktuell der Verkauf von Mietwohnungen?
Nicht selten ist das Vermieten einer im eigenen Besitz befindlichen Wohnungen mit viel Aufwand und Problemen verbunden. So mancher Immobilienbesitzer muss sich daher fragen, ob der Verkauf der Immobilie nicht doch eine bessere Option darstellt, als Miete zu beziehen. Wachsende Regulierung durch die Regierung verärgert darüber hinaus immer mehr Vermieter. Immer mehr Auflagen zur Dämmung und Energieeffizienz müssen eingehalten werden. In Deutschland sind ungefähr die Hälfte aller Eigentumswohnungen vermietet. Hinzukommen einzelne Häuser, die mehrere Wohnungen beherbergen, aber einen einzelnen Besitzer aufweisen.
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Besonders das Bundesjustizministerium steht durch Vermieter aufgrund der Reformen zum Mietpreisspiegel in der Kritik. Der Mietspiegel soll sich daher künftig nicht nur an einem Zeitraum von vier, sondern zehn Jahren orientieren. Hinzukommt, dass das Bundesjustizministerium fordert die Mietpreisentwicklungen auch von den Einkommen der Bürger, und nicht nur vom Mietpreisspiegel allein, abhängig zu machen. Die Folge für Immobilienbesitzer: Durch den Vergleich aus zehn Jahren und der Orientierung am Einkommen der Bürger wird der Mietpreisspiegel langsamer steigen, als von Immobilienbesitzern erhofft. Seit dieser Mietpreisbremse im Juni 2015 hat sich die Zahl der Immobilienbesitzer, die nun ihre Immobilie lieber verkaufen als zu vermieten, stark erhöht. Vorwiegend betroffen sind Wohnungen in guter Lage oder Vorzeigevierteln der Großstädte. Durch diese Entwicklung können Besitzer aber auch für Wohnungen in eher zweit- oder gar drittklassigen Gegenden immer höhere Verkaufspreise erzielen. Immobilienbesitzer mit Wohnungen in begehrter Lage sei eher ein Halten der Wohnung geraten, um später noch mehr Gewinn zu erzielen.
Verkäufer von Wohnungen sollten sich nach dem erfolgreichen Verkauf eine Anlageoption schaffen. Zwar sind die Renditen auf dem normalen Zinsmarkt für Anleger eher sperrlich und die Börsen mit aktueller Achterbahnfahrt der Kurse keine sichere Investition, so gibt es aber Alternativen. Der Gewinn könnte in ländlichen, mittelstädtische Regionen oder aufstrebende Großstädte im Osten investiert werden. Besonders beliebte Großstädte wie Leipzig, Dresden, Halle, Rostock und Chemnitz könnten von diesen Investitionen profitieren. Da die Immobilienpreise hier noch länger unter Bundesniveau liegen, würde ein Kauf eine hohe Rendite abliefern. Wer jedoch weiterhin in der eigenen Stadt anlegen will, muss auf Wohnräume wechseln, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift. Ferienwohnungen, Apartments, Hostels, Hotels oder Studentenwohnungen könnten zu attraktiven Investitionen werden und würden längerfristig steigende Renditen abwerfen. Einzig negativ ist der erhöhte Mieterwechsel bei solchen Immobilien, wofür zur Verwaltung weitere Kosten durch das Anstellen von Hausverwaltern fällig werden. Die neuentstandenen Gebühren drücken dann womöglich wieder die Rendite.
