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Insofern ein Vermieter den Mietpreis anheben möchte, beispielsweise, weil die Miete im Vergleich mit Wohnungen im direkten Umfeld zu günstig angesetzt ist, kann er dies nicht einfach tun. Der Vermieter ist an gesetzliche Regelungen gebunden.
Welche Kriterien sind ausschlaggebend bei der Festlegung der Miethöhe?
Kriterien, die bei der Bestimmung des Mietpreises eine bedeutende Rolle spielen, sind beispielsweise die Ausstattung, der bauliche Zustand und auch die Lage der Immobilie. Zudem gibt es Gebiete, in denen die Mietpreisbremse greift.
Hier spielt dann auch die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle. Bei neu errichteten Gebäuden kommt die Mietpreisbremse allerdings nicht zur Anwendung.
Sodann kann die Miethöhe hier auch weiterhin frei kalkuliert werden. Selbiges gilt für Immobilien, umfassend modernisiert und dann neu vermietet werden.
Auch das Angebot und die Nachfrage können einen wichtigen Aspekt bei der Miethöhe darstellen. Es gibt durchaus gleichwertige Immobilien, die trotzdem ganz unterschiedliche Mieten einbringen.
Es lohnt sich dennoch ähnliche Objekte zu suchen und hier einen Vergleich durchzuführen, um festzustellen, ob die Miethöhe angemessen ist.
Hilfreich bei der Festlegung der Miethöhe kann auch die aktuelle Mietpreisanalyse für das bestimmte Mietgebiet oder das Hinzuziehen von Statistiken über die Entwicklung der Mietpreise in den vergangenen Jahren sein.
Im Internet gibt es weiterhin auch sogenannte Mietpreisrechner, die Anhaltspunkte liefern können.
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Auch der sogenannte Mietspiegel, den einige Städte und Regionen anbieten, kann eine Orientierungshilfe bei der Bestimmung der Miethöhe sein. Dem Mietspiegel liegen Daten aus Befragungen zugrunde.
Eine Wohnung, in der beispielsweise eine modern ausgestattete Küche integriert ist, kann etwa einen höheren Mietpreis erzielen. Selbiges gilt auch für vorhandene Extras, wie eine Terrasse, ein Garten oder ein Stellplatz.
Die Wohnungsaustattung wird beim Mietspiegel berücksichtigt. Allerdings sollten Sie beachten, dass die Daten hierbei teils veraltet sind und den aktuellen Marktpreisen zum Teil nicht mehr gerecht werden.
Gesetzliche Regelungen bei der Festlegung der Miethöhe
Mit Beginn des Junis 2015 können die Bundesländer Regionen festlegen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Dadurch können Vermieter in diesen Gebieten bei der Neuvermietung nor noch Mietpreise fordern, die höchstens zehn Prozent über der regionsähnlichen Vergleichsmiete liegen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist mit dem örtlichen Mietspiegel zu ermitteln.
Um Wucher zu vermeiden, gelten Mietpreise, die fünzig Prozent über dieser regionalen Vergleichsmiete liegen als unzulässig und sogar strafrechtlich relevant. Ein Vermieter, der Wucherpreise verlangt, kann mit Geldstrafen und sogar Freiheitsstrafen belangt werden.
Eine weitere gesetzliche Regelung besagt, dass der Vermieter die Miethöhe innerhalb von drei Jahren nur höchstens um zwanzig Prozent erhöhen darf, in ausgewählten Gebieten sogar nur um maximal 15 Prozent.
Nicht jede Mieterhöhung ist rechtlich zulässig. Unter Umständen kann der Vermieter aber nach Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie eine Mieterhöhung ansetzen.
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Die Betriebskosten sind ein weiterer gewichtiger Faktor im Rahmen der Mietnebenkosten. Bestimmte Kosten, die eine Immobilie verursacht, können auf die Mietpartei umgelegt werden.
Der Mieter zahlt diese Betriebskosten im Voraus. Zeigt sich, dass die Vorauszahlung des Mieters mit den tatsächlich entstandenen Kosten nicht konform ist, darf der Vermieter diese Betriebskostenvorauszahlung anpassen.
Miethöhe solide kalkulieren
Es gibt zwar einige Beschränkungen, jedoch können die Mietpreise in Deutschland relativ frei gestaltet werden. Für Vermieter ist es allerdings nicht sinnvoll, wenn er seine Immobilie überhöht anbietet oder zu niedrig.
Um eine Immobilie langfristig erfolgreich zu vermieten, kommt es auf eine solide Kalkulation der Miethöhe an. Möchte ein Vermieter einen zu hohen Mietpreis, kann es schwierig werden einen Mieter zu finden.
Der Vermieter riskiert eventuell einen Leerstand des Objektes, was ihm monatliche Kosten verursacht. Weiterhin wirkt sich ein längerer Leerstand ungünstig auf die Rentabilität des Mietobjektes aus.
Dumpingpreise bei Mietobjekten birgen hingegen eine deutliche Gefahr der finanziellen Belastung für den Vermieter. Die Miete sollte mindestens die Fixkosten decken und auch Möglichkeiten für Rücklagen im Falle von notwendigen Maßnahmen der Instandhaltung oder Reparaturen ermöglichen.
Als Vermieter sollten Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Ermitteln Sie, welcher Quadratmeterpreis in der Umgebung für ähnliche Immobilien verlangt wird. Entnehmen Sie wichtige Daten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel. Den Mietspiegel erhalten Sie von Ihrer Gemeindeverwaltung.
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Die Daten aus dem Mietspiegel sind grundsätzlich nicht rechtlich bindend, können aber eine wichtige Orientierungshilfe sein. Beachten Sie auch die Mietpreisbremse. Wird diese nicht beachtet, so kann der Mieter nachträglich eine Mietreduzierung fordern.
Fazit
Bei der Vermietung eines Objektes und der Festlegung der Miethöhe spielen verschiedene Aspekte eine gewichtige Rolle. Als Vermieter möchte man natürlich nicht nur die Kosten decken können, sondern auch eine solide Rendite erzielen.
Die Mietnebenkosten sind für den Vermieter eines Objektes weniger relevant in Bezug auf die Rentabilität seiner Immobilie.
Die Betriebskosten werden in der Regel umgehend und direkt an den jeweiligen Versorger abgeführt. Die maximal erzielbare Kaltmiete ist daher der ausschlaggebende Punkt für die Rentabilität einer zu vermietenden Immobilie.
Die Lage des Mietobjektes hat eine große Bedeutung für die Berechnung der Kaltmiete. In besonderes gefragten Wohngegenden ist durchaus eine höhere Miete sinnvoll. Die erhöhte Nachfrage kann diese höhere Miete rechtfertigen. Auch die Ausstattung der Wohnung und der bauliche Zustand des Mietobjektes sind gewichtige Faktoren.
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Je besser eine Immobilie in Schuss ist, desto höher kann der Mietpreis sein. Auch Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere im energetischen Bereich, können einen höheren Mietpreis rechtfertigen.
Ist Ihre Immobilie mit Besonderheiten ausgestattet, kann die Höhe der Miete auch steigen. Hochwertige Einbauküchen, Stellplätze oder Smart-Home-Ausstattungen steigern nicht nur den Wert des Mietobjektes, sondern auch dessen Preis.
Wenn Sie komplett möbilierte Wohnungen vermieten möchten, sollte der Mietpreis ebenfalls angepasst sein. Achten Sie als Vermieter auf solide Preisgestaltung und vermeiden Sie unbedingt Probleme für zu hoch angesetzte Mieten.
Halten Sie sich über alle gesetzlichen Regelungen informiert und achten Sie die Rechte und Pflichten der Mietpartei und Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter. Mit diesen Tipps können Sie Ihr Mietobjekt langfristig erfolgreich vermieten.
