Wie geht eigentlich Wohnflächenberechnung?

Die Definition nach MRG und WEG

Laut MRG §17, Absatz 1 wird die gesamte Bodenfläche einer Wohnung, oder jedes anderen Mietgegenstands, als Nutzfläche definiert. Abgezogen von der Bodenfläche werden die Wandstärken und Durchbrechungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen werden ebenfalls nicht berücksichtigt.

Zudem gibt es auch Sonderregelungen für Dachschrägen. Auch die WEG regelt die Nutzfläche im §2, Absatz 7. Diese wird für die Berechnung des Netzwertes herangezogen, wenn es sich um Eigentum handelt.

Wie kann man die Wohnfläche berechnen?

Hierfür gibt es keine pauschale Antwort oder gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsgrundlagen für den Wohnungsmarkt. Allerdings gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses zu berechnen.

Die am weitesten verbreitete Modelle sind die Wohnflächenverordnung und die Berechnung der Wohnfläche nach DIN-Norm 227. Beide Verfahren führen aber zu ungleichen Ergebnissen.

Wie genau funktioniert die Kalkulation nach der Wohnflächenverordnung?

Basis für die Wohnflächenberechnung ist die Fläche, die als Wohnraum genutzt werden kann.

Definiert werden dabei genau, welche Räumen in welchem Umfang zu berücksichtigen sind: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Esszimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Toilettenräume, Flure, Dielen, Abstellräumen und Speisekammer.

Dennoch entspricht die Wohnfläche dabei nicht automatisch der Grundlage der Räume, denn für die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung.

Hierbei spielt auch die Höhe eines Raumes eine entscheidende Rolle. So sind die Grundfläche bei Räumen und Raumteilen, welche mindestens zwei Meter hoch sind, vollständig anzurechnen.

Bei Räumen und Teilen von Räumen, welche mindestens einen Meter hoch sind aber nicht höher als zwei Meter, zählen lediglich 50 Prozent der Grundfläche. Wenn die Höhe eines Raumes unter einem Meter liegt, wird die Fläche nicht berücksichtigt.

Flächen, auf denen sich Badewanne, Öfen und Einbaumöbel befinden, werden in der Berechnung der bewohnbaren Fläche berücksichtigt. Das gleiche Prinzip gilt auch für Fußleisten oder die Verkleidung von Fenstern. Nicht einberechnet werden unter anderem freistehende Säulen oder die Fläche von Schornsteinen.

Wie funktioniert die Kalkulation der Wohnfläche nach DIN 277?

Die DIN-Norm nimmt die gesamte Grundfläche einer Immobilie als Grundlage für die Berechnung an. Sie unterscheidet dabei in nutzbare Fläche, Verkehrsfläche und Funktionsflächen. Der größte Unterschied zur Wohnflächenverordnung ist, dass Balkone, Kellerräume und Dachflächen zu 100 Prozent berücksichtigt werden.

In welchen Punkten unterscheidet sich die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung und die DIN 277?

Nachfolgend sind die wichtigen Faktoren der Berechnungsmethoden aufgelistet.

Berechnung nach Wohnflächenverordnung

• Die Grundfläche entspricht nicht per se der bewohnbaren Fläche
• Die Raumhöhe wird bei der Berechnung berücksichtig
• Die Fläche von Terrassen, Loggien sowie Balkonen zählen nur zu 25 bis 50 Prozent
• Räume außerhalb einer Wohnung, zum Beispiel Keller, Heizungsraum oder Waschküche, zählen nicht zur Wohnfläche
• Die Fläche von Schwimmbädern sowie Wintergärten zählen zu 50 Prozent, wenn diese beheizt sind, zu 100 Prozent

Berechnung nach DIN 277

• Die Grundfläche entspricht genau der Wohnfläche
• Die Raumhöhe hat keinerlei Auswirkungen auf die Berechnung der Wohnfläche
• Die Fläche von Terrassen, Loggien sowie Balkonen zählt ohne etwaige Abzüge in die Berechnung
• Räume außerhalb einer Wohnung, zum Beispiel Keller, Waschküche aber auch Heizungsraum, zählen zur bewohnbaren Fläche
• Ob beheizt oder unbeheizt: Wintergärten und Schwimmbäder zählen zu 100 Prozent als Wohnfläche

Welches Messmittel ist für die Berechnung der Wohnfläche am besten geeignet

Grundsätzlich ist es von Vorteil, wenn man einen Laserentfernungsmesser für die Berechnung der Wohnfläche einsetzt. Dieses Messgerät misst sehr genau und eignet sich vor allem für Räume, welche stark verwinkelt sind oder zahlreiche Schrägen aufweisen.

Welche Konsequenzen drohen, wenn die Wohnflächenberechnung falsch ist?

Bei einer nicht korrekten Wohnflächenberechnung haben die Mieter Anspruch auf eine Minderung der Miete und Käufer können auch im Nachhinein eine Reduzierung des Verkaufspreises erwirken.

Das gilt bei einer Immobilienverwaltung
Wenn die festgelegte Wohnfläche von der wirklichen Wohnfläche abweicht, sind die Mieter dazu berechtigt, die Miete, entsprechend der Prozentzahl der Abweichung, zu kürzen.

Verständlicher ausgedrückt bedeutet das, dass bei einer Wohnung, die laut Mietvertrag 100 Quadratmeter hat, in Wahrheit aber nur 87 Quadratmeter Fläche hat, kann der Mieter die Mietzahlungen um 13 Prozent kürzen. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent ist der Mieter sogar rechtlich dazu befugt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Voraussetzung dabei ist, dass der Mieter das gleiche Verfahren anwendet, wie der Vermieter. Bei zu viel gezahlter Miete steht es dem Mieter frei, die Rückzahlung der letzten drei Jahren zu verlangen. Anders herum ist aber auch der Vermieter dazu befähigt, bei einer Falschberechnung eine Nachzahlung vonseiten der Mieter zu verlangen.

Was gilt beim Verkauf einer Immobilie?
Eine immer gültige Regelung für eine falsche Wohnflächenberechnung beim Kauf von Immobilien gibt es nicht. Aber dafür gab es in den letzten Jahren schon einige Gerichtsurteile, die gute Orientierungen bieten.

So kann ein Käufer laut einem Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 1. Dezember 2011 einen Teil des Kaufpreises zurückverlangt, da der Verkäufer die Miete einer Eigentumswohnung um 10,17 Quadratmeter größer angab. Das Oberlandesgericht Saarbrücken wertete diesen Fehler als Sachmangel laut § 437 BGB.

Um sicherzustellen, dass man im Nachhinein nicht für falsche Angaben haftbar gemacht werden kann, sollten die Vermieter und Verkäufer die Berechnung der Wohnfläche den Profis überlassen.

Wie kann man die Wohnfläche selber berechnen?

Als Faustregel für die Berechnung von Verhältnis Geschossfläche zu Wohnfläche kann das Verhältnis 100 zu 80 herangezogen werden. Daraus ergibt sich dementsprechend: Geschossfläche minus 20 Prozent entspricht die Wohnfläche.

Die Geschossfläche ermittelt man durch die Außenmaße der Immobilie. Diese lassen sich leicht anhand der Kasterkarte oder anhand der Grundrisse ablesen.

Ein Einfamilienhaus besteht aus Keller, Erd- und Dachgeschoss. Wenn nur Erd- und Dachgeschoss ausgebaut sind, müssen die ersten beiden berücksichtigt werden.

Besonders aufpassen muss man auch vor Giebel und Dachschrägen, da hier die Fläche vermindert wird. Die Urteile und fehlenden Vorschriften für frei finanzierten Wohnungsbau machen ein Objekt nachvollziehbare Wohnungsberechnung deutlich schwerer.

Wann sollte ein Gutachter eingeschaltet werden?

Nun stellt sich die Frage, ob es nicht, angesichts der resultierenden Unsicherheiten und unterschiedlichen Rechnungsmethoden, gleich einen Gutachter mit der Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen.

Das ist zwar nicht zwingend vorgesehen, aber sehr sinnvoll, wenn Baupläne ungenau sind oder sogar fehlen, wenn nachträglich Umbauten Anbauten oder Ausbauten durchgeführt wurden, wenn sehr verwinkelte Räumen vorliegen und bei sehr kostspieligen Häusern.