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Haus- oder Wohnungsverkauf bei Scheidung

Scheidung oder Ehescheidung ist die formelle juristische Auflösung einer Ehe. Geschieden ist neben ledig, verheiratet und verwitwet einer der vier weltweit üblichen Familienstände. Eine Ehescheidung gehört definitiv zu den Dingen im Leben, die ein Mensch nicht erleben möchte.


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Zum Einen bedeutet die Scheidung auch stets das Scheitern der Liebe und zum Anderen kann es, insbesondere wenn das Ehepaar sich bereits in Form einer Immobilie ein gemeinschaftliches Leben aufgebaut hat, nach der Trennung sehr kostspielig für die beiden einstigen Ehepartner werden.

Gerade über den Verkauf der Immobilie wird sich im Vorwege der Scheidung nur sehr selten weitergehende Gedanken gemacht, was jedoch definitiv ein Fehler ist.

Bevor es jedoch daran geht, das einstig gemeinschaftliche Leben in rechtlicher Hinsicht auseinander zu definieren, so sollte sich der Mensch stets über die rechtlichen Folgen des Handelns bewusst werden.

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Endgültige Scheidung oder doch eher eine Trennung?

Zunächst erst einmal sollte sich das Paar gegenseitig darüber bewusst werden, ob es überhaupt keinen gemeinschaftlichen Lebensweg mehr für sich sieht. Mitunter kann eine vorübergehende Trennung, die eine völlig andere rechtliche Konsequenz nach sich zieht als eine Ehescheidung, sehr viele Probleme lösen und dem Paar anschließend wieder einen gemeinschaftlichen Lebensweg eröffnen.

Unter einer Trennung wird in rechtlicher Hinsicht erst einmal die Trennung der häuslichen Gemeinschaft, die durch zumindest einen Partner nicht mehr hergestellt werden will. Die Trennung ist jedoch nicht endgültig und kann durch ein gegenseitiges "Zusammenraufen" wieder hergestellt werden.

Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber auch das "Trennungsjahr" gesetzlich verankert, welches volle 12 Monate umfasst und als Voraussetzung für die Ehescheidung angesehen wird. Auf die Einhaltung des Trennungsjahres, welches in rechtlicher Hinsicht die Trennung von Bett und Tisch voraussetzt, kann jedoch in beiderseitigem Einvernehmen verzichtet werden.

Unter einer Scheidung wird die formell korrekte Auflösung der gemeinschaftlichen Ehe vor dem Gesetz verstanden. Das geschiedene Ehepaar kann sich zwar durchaus wieder "zusammenraufen", jedoch müsste es für ein gemeinschaftliches Leben in dem gleichen rechtlichen Status wieder standesamtlich heiraten.

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Nach der Scheidung - was geschieht mit dem Eigenheim?

Die Praxis gestaltet sich in der Regel dergestaltig, dass ein Ehepaar in einem Haus gemeinschaftlich lebt und die Kosten der Immobilienfinanzierung bzw. Bewirtschaftung des Hauses gemeinschaftlich trägt. Gerade dann, wenn ein Haus gebaut wurde, neigen zahlreiche Menschen zu einer etwas höheren Abtragsrate.

Wird die Ehe erste einmal geschieden, so können die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sehr schnell ins Schwanken geraten. Ist dies der Fall, so werden auch die Entscheidungsoptionen nach der Scheidung sehr schnell stark eingeschränkt so dass mitunter ein Hausverkauf die einzig sinnvolle Lösung ist. Zumeist ist dies der Fall wenn keiner der beiden ehemaligen Eheleute wirtschaftlich in der Lage ist, die Immobilie aus eigenen wirtschaftlichen Mitteln zu halten.

Die finanziellen Gründe sind jedoch nicht die einzigen Gründe, die für einen Verkauf der ehemaligen gemeinschaftlichen Immobilie sprechen. Die Immobilie, immerhin für eine zukünftige Familie gebaut oder erworben, wirkt nach der Scheidung viel zu groß und somit unpraktisch für die Besitzer.

Eine kleinere Wohnung ist in diesen Fällen erheblich sinnvoller und erscheint aus vielerlei Gründen auch ausreichend. In vielen Fällen ist es sogar so, dass eine Partei die Immobilie durchaus hätte halten können aber aus Gründen der Emotionalität darauf verzichtet.

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Mit dem Immobilienverkauf wird auch die wirtschaftliche Entflechtung der Ehe und der damit verbundenen Lebensgemeinschaft vorangetrieben. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn beide Partner als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen sind und dementsprechend auch die rechtliche Herrschaft ausüben dürfen.

Zwar würde sich dieser Umstand mit einer Überschreibung der Immobilie durchaus ändern, jedoch hat der andere Partner dann Anspruch auf eine entsprechende finanzielle Entschädigung. Bei strittigen Ehescheidungen ist jedoch die Emotionalität ein durchaus wichtiges Thema und viele Eheleute gönnen ihrem Partner diesen Erfolg nicht - zumal beide Parteien der Überschreibung zustimmen möchten.

Wer einmal den Film "Der Rosenkrieg" mit Michael Douglas und Kathleen Turner gesehen hat wird wissen, wie schlimm ein Scheiungskrieg um eine Immobilie werden und welche Ausmaße der gegenseitige Hass annehmen kann.

Es mag sicherlich an dieser Stelle ein wenig einfach gesprochen klingen, doch sollte sich das ehemalige Ehepaar gemeinschaftlich nüchtern an einen Tisch setzen und unter den Gesichtspunkten der Vernunft besprechen, was letztlich mit der gemeinschaftlichen Immobilie geschehen soll. Wichtig ist, dass für ein derartiges Gespräch bei einer strittigen Ehescheidung zunächst feste Regeln vereinbart werden, an die beide Seiten sich verbindlich zu halten haben.

Es geht einzig und allein um das nüchterne Eigentum und um die wirtschaftlichen Existenzen - da haben Gefühle nichts am Tisch verloren.

Werden sich beide Besitzer dieses Umstandes bewusst und verzichten auf gegenseitige Vorwürfen in Bezug auf die gescheiterte Ehe, so kann das Unternehmen Immobilienverkauf sehr gut in beiderseitigem Einvernehmen gelöst werden.

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Wie sollte ein Hausverkauf bei einer Scheidung angegangen werden?

Nicht selten führt eine Scheidung bei beiden Besitzern zu einer vorschnellen Entscheidung, was allgemeinhin als Notverkauf unter massivem Zeitdruck verstanden wird. Dies ist jedoch die denkbar schlechteste Ausgangslage für einen Immobilienverkauf, da clevere Interessenten sehr schnell die genauen Rahmenumstände von dem Hausverkauf Scheidung erkennen und für sich ausnutzen werden.

Notverkäufe sollten daher auf jeden Fall vermieden werden, da sie stets mit sehr geringen Verkaufserlösen und somit zu massiven Vermögenseinbußen einhergehen. Gerade bei Immobilien, die durch einen Bankkredit finanziert wurden, kann ein derartiges Verhalten noch sehr viele Jahre später die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Menschen beeinflussen. Die Folge: Das Haus ist weg, die Schulden bleiben! Daher sollten sich die beiden Besitzer auf jeden Fall nüchtern und sachlich auf einen festen Verkaufspreis einigen und bei möglichen Interessenten diese Einigkeit auch offen demonstrieren.

Es gibt Immobilien, die mit mehreren Wohneinheiten ausgestattet sind. In derartigen Fällen kann eine Teilungserklärung die Lösung für das Immobilienproblem darstellen, da beide Partner das rechtliche Alleineigentum an bestimmten Teilen der Immobilie erhalten. Diese Lösung kann viel Streß aus der Scheidung und dem Streit herausnehmen und einen Notverkauf mit dem damit verbundenen finanziellen Verlust sogar gänzlich verhindern, da die Partner lediglich ihre eigene Wohnung verkaufen wegen Scheidung. Mit unter ist das Wohnung verkaufen wegen Scheidung erheblich einfacher, als wenn die Partner gemeinschaftlich das Haus verkaufen wegen Scheidung.

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Sollte sich jedoch keinerlei Einigung in Bezug auf den Immobilienverkauf erzielen lassen und ein Partner vielleicht sogar den Verkauf gänzlich verweigern, so kann eine Teilungsversteigerung dieses Problem beheben. Bei einer Teilungsversteigerung handelt es sich um einen Verkauf über das Amtsgericht, welcher im Vorwege von einem Ehepartner beantragt wird. Beachtet werden sollte allerdings, dass eine Teilungsversteigerung in den seltensten Fällen einen guten Verkaufserlös einbringt.

Für gewöhnlich werden bei derartigen Versteigerungen merklich geringere Verkaufserlöse erzielt, da die Teilungsversteigerung lediglich das Ziel der Zwangsauflösung von gemeinschaftlichem Eigentum verfolgt. Der sogenannte freihändige Verkauf oder die Veräusserung durch einen Makler ist auf jeden Fall die wirtschaftlich bessere Lösung. Es stellt sich allerdings die Frage, wann der beste Zeitpunkt für die Veräusserung der Immobilie gekommen ist.

Wann sollte die Immobilie idealerweise veräussert werden bei einer Scheidung?

Die Partner müssen das Haus verkaufen wegen Scheidung? Dann gibt es zwei grundsätzlich ideale Termine!

Möglichkeit eins stellt den Hausverkauf im Zeitraum der Trennung dar und Möglichkeit zwei stellt den Zeitraum nach dem Trennungsjahr dar.

Ein Verkauf während des Trennungsjahres erscheint dann sinnvoll, wenn die eheliche Lebensgemeinschaft von beiden Seiten als zerrüttet betrachtet wird und es definitiv keine Hoffnung auf Besserung gibt und keiner der beiden Partner die Immobilie für sich beanspruchen möchte.

Nach Ablauf des Trennungsjahres hat jeder Partner einen berechtigten Anspruch, den Immobilienverkauf zu verlangen. Unter Umständen gibt es sogar die Möglichkeit, die Zustimmung des anderen Partners auf dem Klageweg zu erhalten.

Die Ansprüche bei einem Auszug

Sofern ein Partner zum Zeitpunkt der Trennung mit dem Ziel der Scheidung aus der gemeinschaftlichen Eigentumsimmobilie auszieht, so kann er eine Nutzungsausfallentschädigung von dem Partner verlangen.

Eine Nutzungsausfallentschädigung setzt allerdings voraus, dass der Partner die gemeinschaftliche Eigentumsimmobilie noch immer bewohnt und dementsprechend einen Wohnvorteil gegenüber dem ausgezogenen Partner hat. Die Höhe der Nutzungsausfallentschädigung kann jedoch nicht willkürlich festgesetzt werden sondern wird errechnet durch den ortsüblichen Mietspiegel. Es ist jedoch auch möglich, den Wohnwert unterhalb des ortsüblichen Mietspiegels anzusetzen und dem Partner somit die Gelegenheit zu geben, bis zum Scheidungsantrag durch eine monatliche Geldzahlung die Nutzungsausfallentschädigung auszugleichen.

Dies setzt allerdings voraus, dass die Immobilie für den verbleibenden Miteigentümer unangemessen groß ist. Ist der Scheidungsantrag erst einmal eingereicht, so wird das Gericht sich definitiv an dem ortsüblichen Mietspiegel zur Berechnung des Anspruchs orientieren. Damit dieser Streit umgangen wird empfiehlt sich ein gemeinschaftlicher Verkauf über einen Makler zum Zeitpunkt der Trennung.

Wie wird der Verkaufserlös aus dem Verkauf bei einer Scheidung verteilt?

Zunächst erst einmal wird im Fall einer Immobilienfinanzierung mit dem Verkaufserlös die Ansprüche der Bank befriedigt. Der etwaige Restbetrag wird zu gleichen Teilen unter den beiden Partnern aufgeteilt. Dies setzt allerdings voraus, dass es sich bei dem Eigentum um wirklich hälftiges Eigentum handelt, welches zu gleichen Teilen beiden Partnern gehört.

Das Grundbuch ist in diesen Fällen entscheidend und es spielt keine Rolle, wie viel Geld beide Partner in die Immobilie investiert haben.

Zudem ist der rechtliche Stand der Ehe für die Verteilung der Verkaufserlöse entscheidend.

Haben die Ehepartner den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft vereinbart, so wird der vollständige Zugewinn im Fall der Scheidung zu gleichen Teilen ausgeglichen. Der Grundgedanke dahinter ist im Grunde genommen ein Fairnessgedanke der dann gem. §§ 1373ff des Bürgerlichen Gesetzbuches greift, wenn ein Partner einen höheren Zugewinn als der andere hatte. In derartigen Fällen wird die Hälfte des Zugewinns des Partners mit dem höheren Zugewinn an den anderen Partner als Ausgleich gezahlt. Auf den Zugewinnausgleich kann jedoch in beiderseitigem Einvernehmen verzichtet werden.

Bei einer gemeinschaftlichen Immobilie wird der Verkehrswert der Immobilie abzüglich der Immobilienlasten / Kreditverbindlichkeiten für die Vermögensberechnung zugrunde gelegt. 

Warum sollte ein Makler bei einem Scheidungshaus beauftragt werden?

Durch die Scheidung wird der betroffene Mensch in zahlreichen Fällen emotional wesentlich stärker beeinflusst, als es der betroffene Mensch selbst wahrhaben möchte. Ein neues Leben beginnt zwangsweise und es gibt eine wahre Vielzahl von Angelegenheiten, die eine Interaktion des Menschen erfordern.

Die wenigsten Menschen fühlen sich emotional noch zeitlich dazu in der Lage, auch noch einen Verkauf einer gemeinschaftlichen Immobilie zu organisieren. Zum Einen setzt dies eine gewisse Auseinandersetzung mit dem ehemaligen Ehepartner voraus und zum Anderen besteht die Gefahr des geringeren Verkaufserlöses durch das mangelnde Verkaufstalent des Menschen.

Bei einem Immobilienverkauf im Falle einer Scheidung empfiehlt sich daher stets ein professioneller Makler, der den Verkauf für die beiden Partner gemeinschaftlich unter Berücksichtigung der gemeinsamen und individuellen Interessen abwickeln kann.

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Zum Einen ist der Makler nüchtern und objektiv in der Lage, einen etwaigen Streit um den Verkaufswert durch seine Einschätzung zu einem guten Ende zu bringen und zum Anderen wird ein professioneller Makler die Immobilie den potentiellen Interessenten erheblich besser präsentieren können.

Bevor jedoch Interessenten die Immobilie überhaupt besichtigen können müssen sie zunächst erst einmal wissen, dass überhaupt diese Immobilie zum Verkauf steht. Der Makler kann mit entsprechenden Inseraten im Internet sowie in den Zeitungen erheblich besser potentielle Interessenten generieren und auch die Verkaufsverhandlungen wesentlich effektiver duchführen, so dass sich keine der beiden ehemaligen Ehepartner damit noch zu belasten braucht. Der einzige Zeitpunkt, bei dem die beiden ehemaligen Partner noch zusammentreffen werden ist der Zeitpunkt des Notars. Zu diesem Zeitpunkt jedoch sind die wichtigen Entscheidungen in Bezug auf den Immobilienverkauf bereits vollends fertig ausverhandelt, so dass es sich nur noch um eine reine Unterschrift handelt.

Sei es im Streitfall oder im Fall einer einvernehmlich veräußerten Immobilie, ein Makler ist definitiv beim Immobilienverkauf im Scheidungsfall eine gute Wahl. Viele Nutzer wissen mitunter gar nicht, was die Immobilie für einen Verkehrswert hat und wo sie den Verkaufswert ansetzen sollen. Auch in diesen Fällen kann der Makler mit seiner Erfahrung und einer realistisch angesetzten Expertise bereits einen guten Start in das Projekt Immobilienverkauf im Scheidungsfall legen.

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