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Die Sache mit den Immobilien - warum viele Menschen den Maklerberuf ins Auge fassen

Unter der Berufsbezeichnung Immobilienmakler wird ein sogenannter selbständiger Gewerbetreibender bezeichnet, der Mietverträge oder Kaufverträge für Immobilien nachweislich vermittelt und zwischen Besitzern bzw. Eigentümern und Käufern bzw. Mietern tätig wird.


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Auf Grund seiner Tätigkeit entstehen Verträge, wobei seine Arbeit mittels Provision entlohnt wird (auch "Courtage" genannt). Die Höhe der Provision ist davon abhängig, wie hoch der Miet- oder Kaufpreis des Objektes ist.

Wer kann Makler werden?

Heutzutage kann im Grunde jeder Makler werden, der sich für die Branche interessiert und sich mitunter vorstellen kann, als vermittelnde Person tätig zu sein. Doch auch wenn man der Meinung ist, dass eine Gewerbeerlaubnis die einzige Voraussetzung darstellt, dass man am Markt erfolgreich ist, irrt. Heute sind es mehrere Faktoren, welche eine wesentliche Rolle spielen, damit man am Immobilienmakler-Markt auch überleben kann. Fakt ist aber, dass das Berufsbild des Maklers nicht an eine bestimmte oder konkrete Ausbildung gekoppelt ist. Das bedeutet, dass es fast keine Einschränkungen gibt und somit fast jeder Interessierte auch zum Makler für Immobilien mutieren kann.

Eine behördliche Erlaubnis, die in § 34c Gewerbeordnung geregelt wird, ist die einzige Erfordernis, welche erfüllt werden muss. Dabei muss die Person, welche jene Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung beantragt, nicht nur persönlich zuverlässig sein, sondern auch über geordnete Vermögensverhältnisse verfügen. So darf der Antragsteller (bezogen auf die letzten fünf Jahre) weder auf Grund von Betrug, Diebstahl oder im Rahmen eines Insolvenz- oder Konkursstrafverfahrens verurteilt worden sein.

Was ist der § 34c und warum gibt es ihn?

Die Tätigkeit von Maklern, Bauträgern und Baubetreuern ist nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) erlaubnispflichtig. Der Gesetzgeber nimmt an, dass es sich bei der Vermittlung von Grundstücken, Immobilien und Darlehensverträgen um Werte Dritter handelt, in denen ein besonderer Vertrauensschutz erforderlich ist und zahlreiche rechtliche Bestimmungen zu beachten sind.

Ausbildung zum Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau

In Deutschland bleibt es dem Makler selbst überlassen, ob er sich nur die Bestätigung der Behörde holt oder ob er auch weitere Qualifikationen erwerben möchte. Es gibt de facto keine geregelte Berufsausbildung für den Makler, jedoch einen Ausbildungsgang, der sich mit dem Berufsbild befasst und rund drei Jahre in Anspruch nimmt. Nach Abschluss der dreijährigen Ausbildung kann von einem Immobilienkaufmann-/Immobilienkauffrau gesprochen werden. Die IVD schlägt jene Ausbildung etwa als Mindestmaß vor, wenn die Tätigkeit des Maklers verfolgt werden soll. Es gibt aber auch zahlreiche Einrichtungen, die mitunter auch spezielle Schulungen für Makler anbieten, sodass am Ende die Bezeichnung "geprüfter Immobilienmakler" verwendet werden kann. 

Wie wird man Makler?

Die Praxis hat immer wieder gezeigt, dass die Erlaubnis nach § 34c der Gewebeordnung nicht ausreicht, damit der Makler auch tatsächlich am Markt bestehen kann. Vor allem auch, weil es der interne Konkurrenzdruck ist. So werden Personen, welche rein nur auf Grund ihrer Gewerbeordnung am Markt aktiv sind, gerne als "schwarze Schafe" bezeichnet, die im Endeffekt nicht "geschult" sind und daher zu den "unseriösen" Vermittlern gehören. Jedoch muss berücksichtigt werden, dass nicht alle Punkte auf alle Personen zutreffen, nur weil jene nur eine Genehmigung nach § 34c aufweisen.

Die Konkurrenz ist groß

Ratsam ist es dennoch, wenn eine qualifizierte Ausbildung angestrebt wird und das Wissen mit Zusatzqualifikationen und Kursen erweitert wird. So sollten sich mitunter Interessierte auch ein Vorbild an andere Länder nehmen. Vor allem in den USA ist es erforderlich, dass im Vorfeld qualifizierte Ausbildungen abgeschlossen werden, bevor die ersten Vermittlertätigkeiten durchgeführt werden können. Das bedeutet, dass (nicht nur in den USA) in einigen Ländern durchaus die reine behördliche Anmeldung nicht ausreicht, um vermittelnde Maklertätigkeiten absolvieren zu können. In Österreich erfolgt die Aufsicht über Verwalter sowie Makler auf Grund der "Immobilien-Kammer", die nach Abschluss der Ausbildung eine Fachprüfung verlangt. In Frankreich müssen all jene, die sich für das Makler-Wesen interessieren, zumindest ein Hochschulstudium abgeschlossen haben und des Weiteren auch die Ausbildung zum Makler beim Notar absolvieren, sofern sie ihre Tätigkeit beruflich ausüben möchten. Auch wenn es mehrere Ausbildungen sowie Lehrgänge gibt, die sich auf Makler spezialisiert haben und abgeschlossen wurden, bedeutet das noch lange nicht, dass damit der erfolgreiche Weg geebnet ist. Wichtig ist, dass eine kaufmännische Ausbildung im Vorfeld abgeschlossen wurde. Dies auch, damit der Makler das notwendige Verständnis für etwaige Berechnungen hat. 

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Der erfolgreiche Weg - wann und warum Immobilienmakler erfolgreich am Markt bestehen können

Und natürlich entscheiden auch die Praxis und die Erfahrung über den Erfolg. Wichtig ist, dass Makler auch immer wieder neue Rechtsprechungen der Gerichte einholen und studieren. Denn immer wieder gibt es Neuerungen, die sehr wohl Auswirkungen auf die Vermittlertätigkeit haben können. Ratsam ist, dass Makler auch eine gewisse Kenntnis über Baumängel haben, sodass auch hier fundierte Auskünfte gegeben werden können und auch der Makler im Vorfeld weiß, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass er das Objekt auch weiterverkaufen oder weitervermieten kann. Dass dann auch soziale Kompetenzen eine Rolle spielen, liegt auf der Hand. Denn der Makler muss nicht nur die Immobilie perfekt anbieten, sondern auch zuhören und die Wünsche der potentiellen Käufer von den Lippen ablesen können. Kunden, die das Gefühl haben, dass sie so schnell wie möglich das Objekt kaufen oder mieten sollen, werden kein Vertrauen aufbauen können.

Das Klischee, dass der Makler vorwiegend nur auf das Geld schaut, ist - wenn es tatsächlich aufkommt - ein Todesurteil für Verhandlungen. Wichtig ist, dass der Kunde Zeit hat, um sich selbst die Immobilie in Ruhe ansehen zu können. Er braucht den Makler nicht hinter sich, der ihm erzählt, wie toll und schön nicht alles ist. Das erkennt der Interessent, wenn ihm das Objekt gefällt, auch von alleine. Der Makler sollte auch gut vorbereitet sein und ehrlich auf gestellte Fragen antworten können. Ratsam ist, wenn auch Unterlagen zur Verfügung stehen, sodass der Interessent nachlesen kann oder mitunter auch - wenn er daheim ist und über das Objekt nachdenkt - nachschlagen kann, sodass er in seiner Kaufentscheidung unterstützt wird.

Die Provision des Maklers

Ein wesentlicher Punkt ist natürlich auch die Bezahlung. Im Gesetzbuch findet sich im BGB der "Mäklerlohn" unter dem § 652. Maklerprovisionen sind frei verhandelbar, richten sich aber vorwiegend nach dem Immobilien- oder Mietpreis und setzen sich folgendermaßen zusammen:
 

  • private Immobilienverkäufe weisen Maklerprovisionen zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent auf (bemessen auf den Kaufpreis - inklusive Mehrwertsteuer)
  • private Immobilienvermietungen bringen Provisionen in der Höhe von Zwei-Monatsmieten (kalt, exklusive Mehrwertsteuer)
  • gewerbliche Immobilientransaktionen belaufen sich auf individuelle Vereinbarungen zwischen dem Makler und dem Auftraggeber



Die Provision wird 
 

  • geteilt; der Käufer und der Verkäufer müssen die Provisionszahlung zu gleichen Teilen vornehmen,
  • oder ausschließlich vom Käufer,
  • oder ausschließlich vom Verkäufer



getragen.


Checkliste:

Welche persönlichen Voraussetzungen sollten als Immobilienmakler gegeben sein?

  • Ausdauer
  • Beharrlichkeit 
  • Belastbarkeit
  • kaufmännisches Wissen
  • Kommunikationsfähigkeit
  • Marketingverständnis
  • Organisationstalent
  • Verhandlungsfähigkeit
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