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Die Miete wird schon wieder erhöht? Auf was Mieter und Vermieter achten müssen!

Eine der größten Mietersorgen ist die ständige Erhöhung der Miete. Doch in vielen Fällen sind die Ängste unbegründet.


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Auch Vermieter müssen sich an gesetzliche Vorgaben und Regeln halten , sodass Mietzinserhöhungen nicht nach Belieben erfolgen können. Der Mieter hat zudem auch die Möglichkeit, dass er die Erhöhung der Miete selbst überprüfen lassen kann; die Erhöhung der Miete sorgt auch automatisch für ein Sonderkündigungsrecht.

Die Anpassung an eine ortsübliche Vergleichsmiete

Laut § 558 BGB basiert die Erhöhung der Miete auf der ortsüblichen Vergleichsmiete. Jedoch gibt es Einschränkungen, was die Höhe der Miete betrifft. So schreibt der Gesetzgeber vor, dass die Miete - in einem Zeitraum von drei Jahren - nicht über 20 Prozent steigen darf; handelt es sich um "angespannte Wohnungsmärkte", liegt der Wert bei 15 Prozent. Des Weiteren darf eine Erhöhung der Miete nur alle 15 Monate erfolgen. Wichtig ist, dass der Mieter - in Textform - darüber in Kenntnis gesetzt wird. Dabei spielt es aber keine Rolle, ob das Schreiben als Brief, Fax oder E-Mail beim Mieter einlangt. Anders sieht es bei der Begründung aus - diese ist ein wesentlicher Bestandteil der Erhöhung der Miete. Der Vermieter muss im Schreiben ausführen, aus welchen Gründen die Erhöhung erfolgt. Ein klassisches Beispiel ist der Mietspiegel: Der Vermieter nimmt auf den Mietspiegel der Kommune Bezug; wichtig ist, dass der Mieter in Eigenregie überprüft, ob sich der neue Mietpreis auch tatsächlich in der aktuellen Preisspanne befindet. Besteht in der Kommune tatsächlich ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Mieter über die Angaben informiert werden, auch dann, wenn mitunter die Begründung der Erhöhung anderslautend ist. 

Mieter genießen ein Recht auf Sonderkündigung

Laut Gesetz gibt es auch Fristen, die vom Vermieter einzuhalten sind. So ist es möglich, dass die Miete erst drei Monate nach dem Einzug des Mieters erhöht werden darf. Jedoch unterliegt der Mieter allerdings der Pflicht, dass - wenn das Schreiben zur Erhöhung der Miete formal sowie inhaltlich der Richtigkeit entspricht - er dieser, acht Wochen nach der Zustellung des Schreibens, zustimmt. Akzeptiert der Mieter die Erhöhung nicht, kann der Vermieter vor Gericht ziehen und den Vermieter "auf Zustimmung" klagen. Sind jedoch formelle Fehler vom Mieter entdeckt wurden, ist das Schreiben automatisch unwirksam. Der Mieter muss daher weder der Erhöhung zustimmen, noch etwaige (erhöhte) Mietvorschreiben begleichen. Natürlich genießt der Mieter auch Sonderkündigungsrechte. Wurde die Miete auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen angehoben oder auf das ortsübliche Niveau angepasst, erwächst automatisch ein Recht auf Kündigung. Der Mieter kann - unter Einhaltung einer zweimonatigen Frist - den Vertrag kündigen. Wer etwa, beispielsweise, am 15. Januar die Nachricht erhält, dass die Miete erhöht wird, kann seine Kündigung bis zum 31. März einreichen, wobei jene mit 31. Mai in Kraft tritt. Der Mieter muss bis zu seinem Auszug (31. Mai) auch keine höhere Miete bezahlen. Im Rahmen von Modernisierungsmieterhöhungen hat der Mieter aber auch das weitere Kündigungsrecht, welches in § 555 e BGB geregelt ist. Dabei handelt es sich um die Modernisierungskündigung, wobei die Frist mit 28. Februar endet, sodass der Mietvertrag mit 31. März aufgekündigt wird.

Modernisierungsmaßnahmen sorgen für erhöhte Mietzinsvorschreibungen

Mieterhöhungen, die auf Grundlage von Modernisierungsmaßnahmen stattfinden, sind vom Mieter zu akzeptieren. Anders, als bei der Erhöhung einer ortsüblichen Vergleichsmiete, benötigt der Vermieter hier auch keine Zustimmung des Mieters. Der Vermieter hat die Möglichkeit, dass er 11 Prozent der tatsächlichen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen kann. Jedoch muss der Mieter über Erhöhungen, die auf Grundlage von Modernisierungsmaßnahmen basieren, mit Zustellung einer Textform (E-Mail, Brief oder Fax) in Kenntnis gesetzt werden. Wichtig ist, dass Mieter drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten informiert werden, wobei der Vermieter dahingehend auch in der Pflicht steht, die Tätigkeiten zu definieren. Der Vermieter muss nicht nur über die Art sowie den Umfang, sondern auch den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten berichten. Im weiteren Schreiben muss der Mieter über allfällige Erhöhungen der Mieten sowie künftige Betriebskosten informiert werden, wobei die Angaben in absoluten Beträgen erfolgen müssen. Der Mieter muss im Schreiben auch auf die Möglichkeit des "Härtefalls" hingewiesen werden.

Das Recht auf Mietminderung

Der Mieter sollte in seinem Sinne überprüfen, welche Arbeiten unter den Begriff der Modernisierungsmaßnahme fallen. Denn derartige Arbeiten müssen mit einer automatischen Wohnwertverbessert in Einklang stehen; klassische Reparaturen sind keine Maßnahmen zur Modernisierung, sondern klassische Instandhaltungsmaßnahmen. Die Miete kann zudem erst dann erhöht werden, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind. Vor tatsächlicher Erhöhung der Miete muss der Mieter nochmals - in Textform - informiert werden. Zu beachten ist, dass der Mieter sehr wohl ein Recht auf Mietminderung hat, wenn Arbeiten an der Immobilie vorgenommen werden. Vor allem dann, wenn die Nutzbarkeit seiner Wohnung nur unter Einschränkungen möglich ist. Die einzige Ausnahme besteht bei energetischen Modernisierungen. Im Rahmen derartiger Tätigkeiten darf die Miete - während den ersten drei Monaten - nicht gemindert werden.

Die Härtefallregelung im Detail

Wurde eine fehlerhafte Erklärung der Modernisierungsmieterhöhung mitgeteilt, muss der Mieter dennoch die Erhöhung bezahlen. Jedoch sollte dieser Umstand nicht einfach hingenommen werden. Liegt eine fehlerhafte Erklärung vor, erstreckt sich die Frist zur Einhebung der erhöhten Miete auf sechs Monate (im Regelfall beträgt die Frist drei Monate). Mieter haben aber auch das Recht, dass sie mitunter gegen Modernisierungsmaßnahmen widersprechen können. Der Widerspruch muss auf Grundlage des Härtegrunds vorliegen und schriftlich erfolgen. Dabei werden vor allem die §§ 555 d II sowie 559 IV BGB herangezogen; beispielsweise kann der Widerspruch erfolgen, wenn sich der Mieter in einem äußerst schlechten Gesundheitszustand befindet. Im Rahmen des Härtefalls ist zu beachten, dass der Mieter die Erhöhung des vorgeschriebenen Mietzinses nicht bezahlen muss, wenn die neue Mietvorschreibung über 50 Prozent des tatsächlichen Nettoeinkommens ausmachen würde. 

Wenn Mietzinserhöhungen im Vertrag vereinbart wurden

Mieterhöhungen können auch direkt im Mietvertrag vereinbart werden. Jedoch muss auch hier der Vermieter eine gesonderte Ankündigung vornehmen, wenn eine Erhöhung in Kraft tritt. Im Rahmen von Staffelmieten erhöht sich die Vorschreibung um einen - im Vertrag festgeschriebenen - jährlichen Betrag. Die sogenannte Kappungsgrenze findet hier keine Anwendung; nur die Mietpreisbremse kann Auswirkungen auf die Staffelung haben. Liegt ein Staffelmietvertrag vor, muss der Mieter zudem keine Befürchtungen haben, dass die Erhöhung der Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemessen wird oder mitunter Erhöhungen auf Grund Modernisierungsmaßnahmen gesetzt werden. Handelt es sich um einen Indexmietvertrag, erhöht sich die Miete ebenfalls. Die Erhöhung richtet sich hier jedoch nach den Entwicklungen des sogenannten Verbraucherpreisindexes. Steigt jener (beispielsweise) um 1,5 Prozent, erhöht sich auch die Mietvorschreibung um diesen Prozentsatz. 

Mieter sollten alle Vorschreibungen, betreffend Erhöhung der Miete, überprüfen

Wichtig ist, dass der Vermieter grundlegende Formalien berücksichtigt und auch gesetzliche Fristen berücksichtigt. Nur dann, wenn alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden, entspricht das Schreiben seiner Richtigkeit. Liegen mitunter fehlerhafte Angaben vor, kann das Schreiben als unwirksam betrachtet werden. Aus diesen Gründen ist es vor allem für Mieter wichtig, die Mietpreiserhöhungen zu kontrollieren und gegebenenfalls auch dagegen vorzugehen, wenn mitunter der Verdacht gegeben ist, dass die Erhöhung der Miete unzulässig erscheint.

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