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Kann die berufliche Nutzung der Mietwohnung zum Problem werden?

Wenn Personen in einer Mietwohnung leben, müssen sie sich an bestimmte Regeln und Vorgaben halten. So auch, wenn gewerblichen Tätigkeiten nachgegangen wird.


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Wird die Wohnung etwa ohne Erlaubnis untervermietet oder geht der Mieter einer gewerblichen Tätigkeit nach, kann dies sogar zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen. Es gibt aber auch Fälle, in denen Vermieter die Untervermietung sowie auch gewerbliche Nutzung des Objekts dulden müssen. 

Die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung

Zahlreiche Mieter gehen ihrer beruflichen Tätigkeit in den eigenen vier Wänden nach. Wohnung und Gewerbe sind oftmals keine Seltenheit, doch wer ein Mietverhältnis abgeschlossen hat, muss sich bewusst sein, dass nicht alle Tätigkeiten erlaubt sind. Im Regelfall darf der Mieter seine Wohnung nämlich ausschließlich nur zu Wohnzwecken verwenden. Anderweitige Nutzungen der Wohnung - so etwa eine gewerbliche Nutzung - kann erst erfolgen, wenn die Zustimmung des Vermieters eingeholt wurde. Jedoch gibt es auch hier Ausnahmen; nicht immer muss der Vermieter seine ausdrückliche Erlaubnis mitteilen. 

Auch der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage der gewerblichen Nutzung bereits auseinandergesetzt

Wann ist eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung möglich und wann nicht? Mit dieser Frage hat sich unter anderem der Bundesgerichtshof auseinandergesetzt (siehe auch das Urteil zu Az. III ZR 165/08). Vorrangig wurde die Frage behandelt, ob die berufliche Tätigkeit des Mieters eine Außenwirkung hat, die mitunter für andere Hausbewohner störend sein könnte. Der Bundesgerichtshof kam zu dem Ergebnis, dass, je mehr Warenanlieferungen und Publikumsverkehr gegeben ist, desto eher muss der Mieter um Erlaubnis ansuchen und eine Zustimmung vom Vermieter einholen. 

Berufliche Tätigkeiten, die keine tatsächlichen Außenwirkungen mit sich bringen

Tätigkeiten, die keine Außenwirkungen aufweisen, unterliegen im Regelfall auch keiner gesonderten Erlaubnis durch den Vermieter. Ein klassisches Beispiel ist der Journalist, der auch in der Wohnung seiner Arbeit nachgeht. Auch Mieter, die im Rahmen ihrer Bürotätigkeit dem "Home-Office" nachgehen, haben keine tatsächliche Außenwirkung. So können beispielsweise Mieter, die einer schriftstellerischen Tätigkeit nachgehen, ihre Romane in den eigenen vier Wänden verfassen, ohne, dass sie eine gesonderte Zustimmung vom Vermieter benötigen. 
Der Mieter hat das Recht, dass er berufliche Aktivitäten wie Telefonieren oder eine gewöhnliche Büroarbeit, auch in seiner Wohnung durchführen darf; vor allem dann, wenn diese keine Außenwirkung mit sich bringt. Gibt es keine Außenwirkung, benötigt der Mieter auch keine Zustimmung von Seiten des Vermieters. Dabei handelt es sich auch vorwiegend um die gelegentliche Nutzung; der Vermieter erleidet dadurch keine Nachteile. Derartige Tätigkeiten sorgen nicht nur für eine außergewöhnliche Abnutzung der Wohnung, noch werden Mitmieter durch die berufliche Tätigkeit des Mieters gestört.

Wenn die berufliche Tätigkeit eine Außenwirkung mit sich bringt

Tätigkeiten, die Außenwirkungen mit sich bringen, sind jedoch anders zu bewerten. In jene Kategorie fallen etwa Versicherungsvertreter, welche mehrmals täglich Kunden empfangen oder der Mieter Wohnung und Gewerbe dahingehend kombiniert, wenn er in seinen eigenen vier Wänden eine private Arztpraxis oder mitunter ein Nagelstudio eröffnet, sodass reger Kundenverkehr zur Tagesordnung gehört.
Liegt reger Kundenverkehr vor oder erhält der Mieter auch regelmäßige Warenanlieferungen, hat der Vermieter das Recht, dass er dem Mieter die gewerbliche Nutzung untersagt. Vor allem dann, wenn die Gefahr besteht, dass die Wohnung einen überdurchschnittlichen Verschleiß erleidet oder mitunter andere Mitmieter gestört werden. Berufliche Tätigkeiten, die Außenwirkungen mit sich führen, also für Nachbarn nicht nur sichtbar, sondern auch hörbar sind und somit die Gefahr besteht, dass jene gestört werden können, sind vertragswidrig. Der Mieter kann sehr wohl beim Vermieter um Erlaubnis fragen; dieser muss jedoch dem Ansuchen nicht zustimmen. So hat der Bundesgerichtshof etwa unter Az. VII ZR 213/12 entschieden, dass der Vermieter auch dann nicht seine Zustimmung erteilen muss, wenn der Mieter Musikunterricht in seiner Wohnung anbietet, da hier sehr wohl eine Störung der Mitmieter erfolgen kann. Natürlich gibt es auch Grenzfälle. So hat der Bundesgerichtshof auch unter Az. VIII ZR 376/13 ausgeführt, dass "Mischmietverhältnisse" sehr wohl individuell beurteilt werden müssen.

Kann eine Mietwohnung auch an Touristen vermietet werden?

Ist die Wohnung des Mieters eine klassische Zeitwohnung, die immer wieder als Ferienwohnung angeboten wird, liegt ebenfalls eine gewerbliche Nutzung vor. Selbst dann, wenn nur einzelne Zimmer angeboten werden, besteht automatisch eine gewerbliche Nutzung. Hier besteht des Weiteren auch das öffentlich-rechtliche Problem, das zwischen dem Vermieter sowie der Gemeinde auftritt. Denn der Vermieter kann durchaus Schwierigkeiten mit der Gemeinde bekommen, wenn er seinem Mieter erlaubt, Zimmer oder gar die ganze Wohnung für Touristen - im Rahmen der Vermietung an Feriengäste - zur Verfügung zu stellen.

Die Regelung im Detail

Geht der Mieter einer gewerblichen Tätigkeit nach, welche auf dem Treu und Glauben-Grundsatz des § 242 BGB basiert, kann er sehr wohl die Erlaubnis vom Mieter einfordern. Im Regelfall muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, solange die berufliche Tätigkeit keine Außenwirkung hat bzw. keine direkte Auswirkung auf die Mietsache aufweist und andere Mitmieter nicht gestört werden. Das Ansuchen um Erlaubnis sollte schriftlich erfolgen; die Zustimmung des Vermieters muss ebenfalls schriftlich gegeben werden. Zu beachten ist, dass der Mieter aber auch in der Beweispflicht steht. So muss er nachweisen, dass seine gewerbliche Tätigkeit andere Mieter nicht stört und auch die übliche Nutzung der Wohnung nicht beeinträchtigt wird. Zu beachten ist, dass mitunter auch Kundenverkehr erlaubt ist, wenn jener selten auftritt. Kommen nur ein bis zwei Kunden pro Woche in die Wohnung des Mieters, kann jener Umstand mit Besuchen von Angehörigen oder Freunden verglichen werden. Problematisch wird es nur dann, wenn mitunter ein Wartezimmer zur Verfügung gestellt wird oder tagtäglich mehrere Kunden in die Wohnung des Mieters kommen.

Der Vermieter kann die berufliche Nutzung untersagen

Nutzt der Mieter die Wohnung für berufliche Zwecke, wobei er den Vermieter nicht in Kenntnis setzt oder um Erlaubnis fragt und auch die Tätigkeit eine Außenwirkung mit sich bringt, besteht das Risiko einer fristlosen Kündigung. Zu Beginn kann der Vermieter den Mieter "abmahnen"; jener Vorgang ist aber nicht Voraussetzung, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Jene kann, wenn gegen den Vertrag verstoßen wird, auch ohne Vorwarnung ausgesprochen werden. 

Mieter müssen sich an Spielregeln halten

Wer unsicher ist, ob er seiner beruflichen Tätigkeit in den eigenen vier Wänden nachgehen darf, sollte beim Vermieter nachfragen. Vor allem dann, wenn es sich um berufliche Tätigkeiten handelt, die durchaus Außenwirkungen mit sich bringen.

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