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Der Sachverhalt
Die Beklagte Maklerin bot auf der Plattform ImmobilienScout24 eine Wohnung an. Die Wohnung wurde unter anderem mit entsprechenden Details wie dem Kaufpreis, dem Hausgeld und einer pauschalen Käuferprovision in Höhe von 6.000€ inklusiver gesetzlicher Mehrwertsteuer, dargestellt. Ergänzend fand sich im Inserat folgende Aussage:
„Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von 5 Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert.“
Daraufhin mahnte der Antragsteller, ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs, die Antragsgegnerin ab. Die Antragsgegnerin hingegen lehnte es ab, eine Unterlassungserklärung abzugeben.
Infolgedessen erwirkte der Antragssteller wenige Tage später eine einstweilige Verfügung, mit der der Antragsgegnerin untersagt wurde, die oben zitierte Klausel, oder aber eine inhaltsgleiche Klausel, in Form einer allgemeinen Geschäftsbedingung für Maklerverträge, zu verwenden bzw. sich bei der Vertragsabwicklung auf eine derartige Klausel zu berufen.
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Daraufhin reicht die Maklerin Widerspruch ein und beantragt die Aufhebung der einstweiligen Verfügung mit der Begründung, es handele sich bei der Klausel nicht um eine allgemeine Geschäftsbedingung, weil es sich bei der Anzeige auf Immobilien Scout24 nicht um ein rechtsverbindliches Angebot, sondern vielmehr um eine invitatio ad offerendum handele.
Unter einer invitatio ad offerendum versteht man eine rechtlich nicht beachtliche Handlung zur Vertragsanbahnung, die klar von einem Vertragsantrag im Sinne der §§ 145 ff. BGB zu unterscheiden ist. Darüber hinaus fehle, laut Antragsgegnerin, auch der Verfügungsgrund.
Die Entscheidung des LG Berlin
Das Landgericht Berlin stellte fest, dass es sich bei der von der Maklerin verwendeten Klausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB handelt. Eine solche stellt eine, für eine Vielzahl von Verträgen, vorformulierte Vertragsbedingung dar.
Das Gericht urteilte außerdem, dass das Inserat auf Immobilien Scout 24, entgegen der Meinung der Antragsgegnerin, nicht lediglich eine invitatio ad offerendum ist und somit nicht nur als Aufforderung zur Abgabe eines Angebots fungiert.
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Vielmehr stellt das Inserat ein tatsächliches Angebot dar, weil es, abgesehen von Details wie Kaufpreis und Hausgeld, auch die absolute Höhe der Käuferprovision beziffert.
Darüber hinaus wird klar deutlich, dass für den Erwerber des Objekts bei Abschluss des Kaufvertrages, für den Nachweis oder aber auch die Vermittlung, eine Pflicht zur Zahlung der Provision entsteht.
In der Vergangenheit gab es bereits höchstrichterliche Rechtsprechung zur Fragestellung, ob eine bloße Anzeige eines Maklers in Form einer Zeitungsannonce oder eines Onlineinserats bereits ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages darstellt.
In Fällen, in denen der Makler lediglich ein Inserat schaltet, wird in der Regel noch kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages gesehen. Gibt der Makler allerdings in der Anzeige bereits klar und unmissverständlich ein Provisionsverlangen an, ist das Inserat als Angebot zu bewerten.
Hierzu stellte der BGH in einem Urteil vom 03.05.2012 (Az. III ZR 62/11) folgendes fest:
„Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will.“
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Darüber hinaus stellte das Landgericht Berlin eine unangemessene Benachteiligung des Empfängers fest. Eine solche liegt gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB dann vor, wenn die Bestimmung der Formularklausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist.
Bei der von der Antragsgegnerin verwendeten Klausel ist dies der Fall. Gemäß der Rechtsprechung des BGH ist ein Auftraggeber nämlich nicht dazu verpflichtet, den Makler darüber zu informieren, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist.
Die von der Maklerin in diesem Inserat verwendete Klausel, versucht diese Verpflichtung dem potenziellen Aufraggeber aufzuerlegen und führt somit zu einer unangemessenen Benachteiligung dessen.
Welche Folgen hat dies für die Praxis der Immobilienmakler?
Das Urteil zeigt, dass vorformulierte Vorkenntnisklauseln höchst kritisch zu betrachten sind. In Fällen, in denen ein Makler eine Vorkenntnisklausel in seinen Maklervertrag aufnehmen möchte, ist unbedingt darauf zu achten, dies nicht in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung zu tun.
Es besteht jedoch die Möglichkeit eine Individualvereinbarung zu treffen. Weiterhin muss berücksichtigt werden, dem potenziellen Kunden die Vorkenntnis durch bloßes Schweigen abzuerkennen.
