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Allgemeines zur Maklercourtage
Der Verkauf einer Immobilie wird von einem Immobilienmakler unterstützend begleitet. Für die erfolgreiche Zusammenführung von Verkäufer und Käufer oder Vermieter und Mieter wird er mit einer Maklercourtage vergütet.
Die Maklercourtage ist nicht vergleichbar mit der Maklerprovision. Im Gegensatz zur Courtage – die Höhe ist gesetzlich festgelegt – kann die Maklerprovision frei verhandelt werden.
Die Maklerprovision wird nur bei einem Immobilienverkauf erhoben. Die Maklercourtage fällt dagegen auch bei einer Vermietung von Immobilien an.
Bei einem Verkauf wird die Maklercourtage in der Regel vom Käufer übernommen. Es ist aber auch nicht unüblich, dass die Provision für den Hausverkauf anteilig von dem Verkäufer und dem Käufer übernommen werden.
Soll eine Immobilie vermietet werden, gilt seit dem Jahr 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Dies bedeutet, dass derjenige, der den Makler bestellt, mindestens die Hälfte der anfallenden Kosten übernimmt.
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Dieses Bestellerprinzip wurde laut einem - vom Deutschen Bundestag bereits beschlossenen - Gesetz für den Verkauf von Immobilien abgeschafft. Das im Mai 2020 beschlossene Gesetz über die Verteilung der Kosten eines Maklers bei der erfolgreichen Vermittlung von Einfamilienhäusern und Wohnungen bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates. Ist diese erfolgt, tritt das Gesetz sechs Monate später in Kraft. Das Gesetz gilt für alle Immobilienkaufverträge, die nach diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden. Es betrifft die Maklercourtage und die Maklerprovision.
Die Änderung des Gesetzes zur Maklercourtage
Die Vergütung, die ein Makler für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie erhält, wird in den einzelnen Bundesländern zurzeit unterschiedlich gehandhabt. Obwohl es bisher keine gesetzliche Regelung gibt, werden die Maklerkosten in vielen Bundesländern zu gleichen Teilen von dem Käufer und dem Verkäufer übernommen.
Die neue Regelung soll laut dem Gesetz ab dem 01. Januar 2021 für alle Haus- und Wohnungsverkäufe gelten. Künftig soll es nicht mehr möglich sein, dass der Käufer einer Immobilie die Kosten alleine trägt. Voraussetzung für diese Bestimmung ist es, dass auch der Verkäufer den Makler mit dem Verkauf des Hauses beauftragt hat.
In einem weiteren Abschnitt wurde die Textform für Maklerverträge verbindlich festgelegt. Dies bedeutet, dass ein Maklervertrag zukünftig nur noch rechtswirksam ist, wenn er schriftlich abgeschlossen wurde. Aus einer mündlichen Vereinbarung können zukünftig keine Rechte und Pflichten mehr abgeleitet werden.
Der Gesetzgeber verfolgt mit der Neuregelung der Maklercourtage die Absicht, die Kaufnebenkosten nicht allein dem Käufer einer Wohnung oder eines Hauses aufzubürden. Insbesondere sollen private Käufer entlastet werden.
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Wenn ein Makler gleichzeitig für den Verkäufer und den Verkäufer tätig wird, kann er die Begleichung der Courtage künftig nur von beiden und zu gleichen Teilen verlangen. Ist er sich z.B. mit dem Verkäufer darüber einig geworden, keine Courtage zu erheben, kann er auch bei dem Käufer der Immobilie keine Vergütung geltend machen.
Erhält der Makler nur von einer Seite (unabhängig, ob dies der Käufer oder Verkäufer ist) einen Vermittlungsauftrag, muss die beauftragende Partei für die Maklervergütung allein aufkommen. Eine Vereinbarung, die z.B. vorsieht, die Kosten auch dem anderen Vertragspartner aufzulegen, ist nur rechtsgültig, wenn die weitergereichten Kosten die Hälfte der gesamten Maklerprovision nicht übersteigen. Eine weitere Voraussetzung sieht vor, dass derjenige, der die Courtage zahlt, einen Nachweis über die Zahlung erbringt. Dies muss geschehen, bevor die Hälfte der Kosten an den Vertragspartner weitergereicht werden.
Wen betrifft die Neuregelung?
Die Neuregelung zur Vergütung, die ein Immobilienmakler für eine erfolgreiche Vermittlung erhält, bezieht sich nur auf den privaten Hausverkauf. Tritt der Erwerber der Immobilie z.B. als gewerblicher Grundstückshändler oder als Käufer einer betrieblich genutzten Immobilie auf, können zwischen ihm und dem Verkäufer abweichende Vertragsvereinbarungen zur Zahlung der Maklercourtage festgelegt werden.
Nicht erheblich ist, ob auch der Makler als gewerblicher Unternehmer auftritt. Die Neuregelungen finden auch bei einem Immobilienverkauf Anwendung, wenn der beteiligte Makler nur gelegentlich auf dem Wohnungsmarkt aktiv wird.
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Die neuen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
Rechtliche Bestimmungen zur Maklercourtage finden sich auch im Bürgerlichen Gesetzbuch. Die neuen Regelungen wirken sich wie folgt aus:
§ 656a BGB bestimmt, dass ein Maklervertrag zukünftig schriftlich abgefasst werden muss. Ein Maklervertrag, der als E-Mail-Anhang versendet wird, ist rechtsgültig. Eine mündliche Vereinbarung wird jedoch nicht anerkannt.
§ 656c BGB verpflichtet einen Makler, der sich von dem Käufer und von dem Verkäufer beauftragen lässt. Er kann die Vergütung nur zu gleichen Teilen von beiden Seiten verlangen. Wird er sich mit einer der beiden Parteien darüber einig, dass er keinen Maklerlohn erhebt, kann er diesen auch nicht von dem anderen Vertragspartner verlangen.
Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, können dem Vertragspartner nach § 656d BGB die Kosten nur bis zur Hälfte der gesamten Aufwendungen in Rechnung gestellt werden. Die nicht beauftragende Partei muss den Maklerlohn erst bezahlen, wenn die beauftragende Partei ihrer Verpflichtung nachgekommen ist.
