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Wofür Immobilien-Verkäufer am Ende haften müssen

Wer ein Haus verkauft, muss sich nicht nur über seine Rechte informieren, sondern auch wissen, welche Pflichten er zu erfüllen hat.


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Zu den Pflichten des Immobilien-Verkäufers zählen etwa alle Informationsweitergaben, die mit der Beschaffenheit der Immobilie zu tun haben. Auch muss der potentielle Käufer darüber in Kenntnis gesetzt werden, ob allfällige bestehende Mietverträge, Rechtsstreitigkeiten oder auch bestehende Wegerechte bestehen.

Potentielle Käufer müssen auf alle Mängel hingewiesen werden

Auch die Informationsweitergaben über bekannte Mängel gehören zu den Pflichten des Verkäufers. Problematisch wird es dann, wenn die Pflichten des Immobilien-Verkäufers nicht eingehalten werden.

So kann sehr wohl, da eine Haftung bei Übergabe der Immobilie eintritt, der Verkäufer auf Schadenersatz verklagt werden. Selbst ein Vertragsrücktritt ist möglich.

Aus diesem Grund sollten sich alle Immobilien-Verkäufer bewusst sein, dass ein wenig "Trickserei" sehr teuer werden kann und sich der Verkäufer mitunter auch vor Gericht verantworten muss.

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Wenn der Verkäufer die Schlüssel an die Käufer übergibt, tritt ein Art Mängelhaftung beim Immobilienverkauf ein. Die Mängelhaftung beim Immobilienverkauf schützt den Käufer vor etwaigen Verletzungen, wenn die Pflichten des Immobilien-Verkäufers nicht eingehalten wurden. Denn auch wenn die neuen Besitzer der Wohnung oder des Hauses automatisch auch alle Rechte und Pflichten erworben haben, bedeutet das noch lange nicht, dass der Verkäufer automatisch von allen Pflichten und Rechten entbunden ist. Vor allem dann, wenn Mängel zum Vorschein gekommen, welche nicht im Vorfeld angeführt wurden.

Mängel bei Verkauf: Schimmel und verstopfte Leitungen

Wer haftet eigentlich für verstopfte Leitungen? Wer muss für die Sanierungskosten aufkommen, wenn plötzlich Schimmel entdeckt wird, der zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht erwähnt bzw. "getarnt" wurde? Gibt es auch Mängel, für die der Verkäufer nichts dafür kann, wenn sie erst mit der Zeit auftreten? Fakt ist: Die Rechtslage nimmt natürlich beide Seiten zu gleichen Teilen in Schutz; der Verkäufer muss aber seiner Informationspflicht nachkommen, sodass er nicht für etwaige Mängel - nachdem das Objekt verkauft wurde - haftet.

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Für welche Funktionsfähigkeit muss der Verkäufer garantieren?

Die Verkäufer der Immobilie haften für die sogenannte Funktionsfähigkeit der:

  • Elektrizität
  • Warm- und Kaltwassers
  • Heizungsanlagen
  • Abwasserversorgung

Der Verkäufer hat Sorge zu tragen, dass die "Versorgungsanlagen funktionieren", sodass eine Besitzübergabe problemlos erfolgen kann.

Neue Anlagen muss der Verkäufer nicht installieren, jedoch die neuen Besitzer in Kenntnis setzen, wenn tatsächlich Probleme aufgetreten sind oder die Anlage nicht funktioniert.

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Natürlich haftet der Verkäufer nicht, wenn die Anlage erst Wochen später ihre Funktion versagt, obwohl bis dahin (nachweislich) nie Probleme aufgetreten sind. Wichtig ist, dass zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe alle "Rechts- sowie Sachmängel" behoben wurden oder der Käufer darüber in Kenntnis gesetzt wurde.

Mängel, die im Vorfeld erkannt oder dokumentiert wurden, müssen akzeptiert, jedoch nicht ausgetauscht werden.

Im Gesetz heißt es, dass der Verkäufer nicht für bewegliche Sachen haftet; auch nicht für Sachmängel. Wer das Objekt besichtigt und übernimmt, akzeptiert jegliche Mängel, die er erkennt oder über die ihm berichtet wurden. Arglistig verschwiegene Mängel, die der Käufer nicht erkennen kann, jedoch bei Gebrauch etwaiger Anlagen bemerkt, müssen vom Verkäufer erwähnt werden. Ist das nicht der Fall, tritt die Haftung bei Übergabe der Immobilie ein.

Der Verkäufer muss sich für das Verschweigen der Mängel verantworten.

Ein Beispiel: Wasserhähne, welche schon während der Besichtigung getropft haben oder beschädigt waren, müssen natürlich nicht vor der Übergabe ausgetauscht werden. Auch wenn es sich um feuchte Wände handelt, die schon während der Besichtigung angesprochen wurden, kann der potentielle Käufer nicht verlangen, dass hier eine Sanierung erfolgen muss.

Wer gebrauchte Immobilien erwirbt, muss auch mit alltäglichen Gebrauchsspuren rechnen. Schlussendlich stellen die Gebrauchsspuren höchstens eine Preisverhandlung in Aussicht. Handelt es sich aber um versteckte Mängel, muss der Verkäufer - wenn er davon in Kenntnis war und die Information nicht weitergab - dafür gerade stehen.

TIPP 1

Auch wenn es oftmals eine Gratwanderung ist, welche Mängel offensichtlich sind und welche hingegen zu den arglistig verschwiegenen Mängeln gehören, ist es ratsam, alle relevanten Faktoren niederzuschreiben und so mittels Dokumentation auch belegen zu können, dass im Vorfeld alle Informationen weitergegeben wurden.

Die Mängelliste - ein wichtiges Beweisstück, wenn die Sache vor den Richter kommt

Doch wenn der Käufer sagt, er habe nichts von den Mängeln gewusst, wobei der Verkäufer sehr wohl auf alle Aspekte hinwies, hilft am Ende nur eine Mängelliste. So kann der Käufer einerseits nicht behaupten, nicht davon in Kenntnis gesetzt zu werden und andererseits hat der Verkäufer den Beweis, dass er sehr wohl seiner Pflicht nachgekommen ist.

Immer wieder enden Streitigkeiten vor Gericht; die eine Seite behauptet, nie etwas davon gehört zu haben, während die andere Seite darauf beharrt, alle Mängel aufgezeigt zu haben. Nur wenn die Mängelliste von beiden Seiten unterfertigt wurde, zählt jene auch vor Gericht, wenn tatsächlich eine der beiden Seiten glaubt, in ihren Rechten verletzt worden zu sein.

TIPP 2

Wichtig ist, dass Mängellisten detailliert aufgesetzt werden. Das bedeutet, dass die Raumangabe sowie die Art des Mangels angeführt werden. "Schimmel" ist ein weitläufiger Begriff; wichtig ist, dass auch die Lokalisation in der Mängelliste angeführt wird ("Schimmel im Badezimmer").
Mitunter sollte - wenn etwa gröbere Mängel vorhanden sind (etwa feuchte Wände) - auch eine Gesprächsdokumentation erfolgen. So ist es ratsam, wenn in der Mängelliste angeführt wird, dass der Verkäufer sehr wohl gesagt hat, dass die Wände feucht sind, Wassereintritt gegeben ist und dadurch Schäden am Mauerwerk entstanden sind bzw. in naher Zukunft weitere Schäden entstehen werden.
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Über welche Mängel müssen Käufer informiert werden?

Verkäufer müssen daher ihre potentiellen Käufer über Feuchtigkeitsschäden, etwaige Geruchsbelästigungen auf Grund einer Kläranlage, Hausschwämme, Pilzbefall, Hausbock oder auch Asbest sowie Überflutungsgefahr hinweisen und natürlich auch in Kenntnis setzen, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht.

Auch ein "Schwarzbau" (wenn Teile davon unrechtmäßig bzw. ohne Genehmigung erbaut wurden) und unbekannte Pacht- sowie Mietverträge und Wohnungsrechte stellen grobe Mängel dar, die sehr wohl aufgezeigt werden müssen. Auch dann, wenn eine Schwammsanierung vor Jahren durchgeführt wurde, muss der potentielle Käufer darüber in Kenntnis gesetzt werden. Ratsam ist, wenn über derartige Arbeiten auch eine Rechnung präsentiert werden kann; mitunter sind auch Leistungsbeschreibungen, welche Art von Arbeit getätigt wurde, ratsam.

Wie lange haften Verkäufer für etwaige Mängel?

Zu beachten ist, dass der Verkäufer nicht bis zu seinem Lebensende für etwaige Mängel haften muss. Arglistig verschwiegene Mängel weisen eine Haftung von fünf Jahren nach Kaufvertrag auf. Das bedeutet: Alle Mängel, die erst nach fünf Jahren entdeckt wurden, fallen nicht mehr unter die Kategorie "arglistig verschwiegen", sondern lassen sich unter "neu aufgetreten" einordnen, sodass der Verkäufer hier keine Schuld trägt und sich dafür nicht verantworten muss.

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